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Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs

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Wann kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem dann vor, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts benötigt. Dabei genügt es, wenn für den Willen des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, ein vernünftiger nachvollziehbarer Grund besteht.

Kann die Wohnung auch von einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter oder für ein Familienmitglied eines Gesellschafters gekündigt werden?

Der – seinem Wortlaut nach auf persönliche Personen zugeschnittene – § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in den Fällen entsprechend anwendbar, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15).

Kann ich auch kündigen, wenn ich die Wohnung teilweise oder ganz für meine gewerbliche Tätigkeit benötige?

Will der Vermieter die Wohnung überwiegend für eigene gewerbliche Zwecke und nur teilweise für eigene Wohnzwecke nutzen, ist das hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 BGB aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken (vgl. BGH, Urteil vom 05.10.2005, VIII ZR 127/05).

An dieser Wertung ändert sich nichts dadurch, dass der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder für die berufliche Tätigkeit eines Familienmitglieds nutzen will. Denn auch insoweit ist ein dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „artverwandtes“ Interesse vorhanden. Dies gilt umso mehr, wenn sich die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die an die Mieter vermietete Wohnung in demselben Haus befinden. Die Entscheidung des Vermieters, ob die berufliche Tätigkeit innerhalb seiner Wohnung oder in einer von seiner Wohnung getrennten, in demselben Haus gelegenen anderen Wohnung ausgeübt werden soll, ist zu respektieren, sofern der Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig begründet ist (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2012, VIII ZR 330/11).

Für wen kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?

Der Eigenbedarf kann für den Vermieter oder einen Familienangehörigen geltend gemacht werden. Dabei müssen die Familienangehörigen, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, nicht im Haushalt des Vermieters leben. Allgemein werden insoweit als Familienmitglieder der Ehegatte, die Eltern, die Kinder, die Stiefkinder, der Bruder, die Schwester sowie Nichten und Neffen verstanden. Bei entfernteren Verwandten, wie Cousin und Cousine sowie Schwager und Schwägerin, ist zudem erforderlich, dass ein besonders enger Kontakt zum Vermieter besteht (vgl. BGH, Urteil vom 12.11.2010, VIII ZR 4/10).

Zudem kann die Kündigung auch für einen Angehörigen des Haushalts des Vermieters ausgesprochen werden.

Was ist, wenn eine Alternativwohnung zur Verfügung steht?

Soweit eine freistehende, sich in unmittelbarer Nähe zu der zu kündigenden Wohnung befindende Alternativwohnung den Wohnbedarf des Vermieters deckt, kann er auf diese Wohnung verwiesen werden.

Deckt eine solche Wohnung den Wohnbedarf des Vermieters nicht, so hat er diese dem Mieter zur Anmietung anzubieten. Dabei hat er den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung zu informieren (Lage, Größe, Ausstattung, Miete etc.). Diese Anbietpflicht besteht auch noch für Alternativwohnungen, welche während der Kündigungsfrist frei werden.

Bisher wurde davon ausgegangen, dass die Verletzung der Anbietpflicht zur Unwirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs führt. Nunmehr hat der BGH in seiner Entscheidung vom 14.12.2016 entschieden, dass die Verletzung der Anbietpflicht keine Auswirkungen mehr auf die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung hat. Die Verletzung der Anbietpflicht stellt vielmehr eine Pflichtverletzung des Vermieters dar und kann diesen schadensersatzpflichtig machen (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 223/15).

Was ist, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf erledigt?

Fällt der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, so ist der Mieter hierüber zu unterrichten und ihm die Wohnung nochmals anzubieten.

Fällt der Eigenbedarf allerdings erst nach Ablauf der Kündigungsfrist weg, so besteht keine Anbietpflicht des Vermieters mehr, da eine nachvertragliche Treuepflicht nicht besteht (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005, VIII ZR 339/04).

Kann ein unbefristeter Mietvertrag auch kurz nach Abschluss des Vertrags wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?

Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war (vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2015, VIII ZR 154/14).

Welche inhaltlichen Anforderungen sind an eine Eigenbedarfskündigung zu stellen?

Die Anforderungen, die gemäß § 573 Abs. 3 BGB an die Angabe der Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an die Beendigung des Mietverhältnisses zu stellen sind, dürfen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht überspannt werden.

Der Zweck des Begründungserfordernisses in § 573 Abs. 3 BGB besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grds. die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend.

Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Amts- und Landgerichte z. T. höhere Anforderungen an die Begründung der Kündigung stellen bzw. es sich um Einzelfallentscheidungen handelt.

Es empfiehlt sich daher, trotz der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weiterhin, die Gründe im Einzelnen darzulegen und zu erläutern.

Kann ich auch wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn ich die Wohnung zu diesem Zweck angekauft habe?

Grundsätzlich ist dies möglich. Jedoch ist hierbei § 577a Abs. 1 BGB zu beachten. Danach kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Eine weitere Einschränkung sieht § 577a Abs. 1a BGB vor.

Zu beachten ist auch Abs. 2 dieser Vorschrift. Danach beträgt die Frist bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

Die betroffenen Gemeinden in Nordrhein-Westfalen sowie die diesbezüglichen Fristen finden Sie in der Kündigungssperrfristenverordnung NRW.

Kann der Mieter sich trotz Vorliegens von Eigenbedarfsgründen gegen eine Kündigung wehren?

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters gemäß § 574 BGB widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.


Rechtstipp vom 05.01.2017
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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