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Kündigung eines Wohnraummietvertrages durch mehrere Mieter

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Es kommt in der Praxis häufig vor, dass sich mehrere Personen auf Mieterseite einen (gemeinsam) Mietvertrag schließen weil sie die Wohnung gemeinsam nutzen möchten. Das kann etwa der Fall sein, wenn mehrere Personen (z.B. Studenten) eine gemeinsam Wohngemeinschaft anmieten oder wenn man als (unverheiratetes oder verheiratetes) Paar eine gemeinsame Wohnung mietet um gemeinsam darin zu wohnen.

Bei solchen Konstellationen gibt es auf Mieterseite eine so genannte Personenmehrheit. Das bedeutet, dass sämtliche Mieter, welche im Mietvertrag auf Mieterseite stehen, vollwertige Mieter mit allen Rechten und Pflichten sind.

Möchte einer der Mieter später ausziehen oder aus sonstigen Gründen aus dem Mietvertrag ausscheiden kann das zu rechtlichen Schwierigkeiten führen. Denn ein einzelner Mieter kann den Mietvertrag nicht ohne die anderen Mieter kündigen – die Kündigung muss von sämtlichen Personen kommen, welche als Mieter im Mietvertrag aufgeführt sind. Eine Kündigung, die von einem einzelnen Mieter ausgesprochen wird ist unwirksam und bewirkt rechtlich gesehen zunächst gar nichts. Das kann für den „kündigenden“ Mieter fatale Folgen haben. Denn dieser bleibt Mieter mit allen Pflichten, wozu vor allem die Pflicht gehört, die Miete zu zahlen. Er kann also nach Jahren der Kündigung und dem Auszug aus der ehemals gemeinsamen Wohnung vom Vermieter auf etwaig vorhandene Mietschulden in Anspruch genommen werden, auch wenn er die Wohnung schon lange nicht mehr bewohnt.

Wenn ein Mieter die Wohnung verlassen möchte, der bzw. die anderen Mieter jedoch in der Wohnung bleiben wollen, muss eine Vereinbarung mit dem Vermieter herbeigeführt werden. Die Mieter können mit dem Vermieter nämlich gemeinsam vereinbaren, dass ein Mieter aus dem Mietvertrag ausscheidet und der bzw. die anderen Mieter das Mietverhältnis nach dem Ausscheiden alleine fortsetzen. Eine solche Vereinbarung muss von sämtlichen Mietern und vom Vermieter getroffen werden. Wenn einer der Beteiligter nicht bereit ist eine solche Regelung zu treffen dann scheitert diese. Häufig sind Vermieter nicht bereit eine solche Regelung mitzutragen, da man aus Vermietersicht einen Schuldner verliert. Insbesondere wenn dieser Mieter solvent und zahlungskräftig ist, wird der Vermieter kein Interesse daran haben, einen solchen Schuldner zu verlieren.

Auch eine Vereinbarung zwischen den Mietern darüber, dass nur noch einer der Mieter nach dem Auszug für die Forderungen aus dem Mietverhältnis haftet ändert nichts an der Rechtslage. Denn eine solche Vereinbarung wirkt lediglich zwischen den Mietern, nicht jedoch gegenüber dem Vermieter. Die Mieter können nicht untereinander eine Vereinbarung treffen, welche dem Vermieter einen Schuldner „wegnimmt“. Das wäre ein unzulässiger Vertrag zu Lasten des Vermieters.

Für den Fall, dass es zu keiner Einigung kommt, der bzw. die Mieter, die in der Wohnung bleiben möchten zu einer Kündigung nicht bereit sind und der Mieter, der die Wohnung verlassen möchte Rechtssicherheit will, bleibt dem Mieter, der aus dem Mietvertrag raus möchte nichts anderes übrig als seine Mitmieter darauf zu verklagen eine gemeinsame Kündigungserklärung gegenüber dem Vermieter abzugeben. Dieser Anspruch besteht in der Regel auch da man als Mieter nicht gezwungen ist, das Mietverhältnis fortzusetzen sondern einen Anspruch darauf hat, dass die anderen Mitmieter einer gemeinsamen Kündigung zustimmen.

Ein Sonderfall besteht für den Fall, dass ein Ehepaar die Wohnung angemietet hat und nach einer Scheidung einer der Eheleute aus der Wohnung auszieht. Wenn beide Eheleute sich darüber einig sind wer die Wohnung nach der Scheidung behalten darf, reicht eine einfach Erklärung gegenüber dem Vermieter durch beide Eheleute dass nach der Scheidung nur noch einer von ihnen die Wohnung als Mieter bewohnen wird. Der andere Ehepartner scheidet mit Rechtskraft der Scheidung aus dem Mietvertrag aus. Für den Fall, dass die Eheleute sich nicht einig sind wer nach der Scheidung in der Wohnung weiterleben soll, kann bei Gericht der Antrag auf Wohnungszuweisung gestellt werden. In diesem Fall entscheidet das Gericht darüber, wer von den Eheleuten nach der Scheidung die Wohnung bewohnen darf.

Wie gesehen kann der Wunsch eines Mieters aus einer Mietwohnung auszuziehen zu rechtlichen Schwierigkeiten führen wenn er nicht alleine auf Mieterseite steht. In solchen Fällen muss geprüft werden ob und wie man den Wunsch nach dem Auszug so realisieren kann, dass man nicht in der Haftung betreffend der Forderungen aus dem Mietverhältnis bleibt. Als Vermieter stellt sich in solchen Fällen häufig die Frage ob man sich nicht wirtschaftlich schlechter stellt, wenn man einen Mieter aus dem Mietverhältnis „entlässt“. In jedem Fall kann es helfen sich in solchen Fällen rechtlich beraten zu lassen und juristischen Fallen aus dem Weg zu gehen.





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