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Kündigung – Störung des Hausfriedens durch geschäftsunfähigen Mieter

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Bei erheblichen und unzumutbaren Belästigungen durch schuldunfähige Mieter kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 543 I BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen.

Hierbei ist jedoch auf Vermieterseite äußerste Vorsicht geboten, da zwar kein Verschulden für eine fristlose Kündigung aus dem oben genannten Grund für eine fristlose Kündigung notwendig ist, jedoch die Umstände des Einzelfalles unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien zu berücksichtigen sind.

Sollte das Gericht zu der Überzeugung gelangen, dass die Interessen des geschäftsunfähigen Mieters vorrangig gegenüber denjenigen des Vermieters zu berücksichtigen sind, ist in einem solchen Falle nämlich die Kündigung bereits nicht gerechtfertigt.

Im Urteil des LG Berlin vom 11.06.2001 (62 S 570/00) wurde die vom Vermieter nach Kündigung erhobene Räumungsklage als unbegründet zurückgewiesen, da im Rahmen eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens fehlerfrei festgestellt wurde, dass bei der Mieterin (der Beklagten) schon bei Erlass eines Räumungsurteiles die Gefahr eines Suizids und mitunter einer Verweigerung der Nahrungsaufnahme und damit einhergehenden schwerwiegenden Folgen bestehe und deshalb sinngemäß die Interessen der Mieterin vorrangig gegenüber denjenigen des Vermieters (Bewahrung des Hausfriedens) zu berücksichtigen seien.

Der Hintergrund der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung war derjenige, dass die geschäftsunfähige Mieterin an einer psychischen Krankheit litt, infolge dieser die Mieterin seit längerer Zeit, insbesondere zur Nachtzeit, ruhestörenden Lärm verursachte, indem sie auf dem Boden herumtrampelte und mit Gegenständen gegen Heizrohre und Heizkörper schlug. Durch dieses Verhalten stört sie hierbei das Zusammenleben der Hausbewohner empfindlich.

Auch die Revision des Vermieters gegen das vorgenannte Urteil des LG Berlin vom 11.06.2001 blieb erfolglos, wobei vom Bundesgerichtshof folgendes ausgeführt wurde:

„Die Abwägung der Umstände des Einzelfalles obliegt in erster Linie dem Tatrichter. Vom Revisionsgericht kann sie nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle relevanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und ob der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat...Das Landgericht hat auf der Grundlage eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens fehlerfrei festgestellt, bei der Beklagten bestehe schon bei Erlass eines Räumungsurteils - also nicht erst bei dessen Vollstreckung - die ernsthafte Gefahr eines Suizids oder jedenfalls eines sog. "Totstellreflexes" mit völliger Apathie, Verweigerung der Nahrungsaufnahme und ähnlichen schwerwiegenden Folgen. Wenn das Berufungsgericht bei der Abwägung der berechtigten und gewichtigen Belange der Klägerin und des Mitmieters N. , dessen Interessen die Klägerin als Vermieterin ebenfalls wahrzunehmen hat, mit den Belangen der Beklagten letzteren den Vorrang eingeräumt hat, so ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden."

(Quelle: BGH, Urteil vom 08.12.2004  - VIII ZR 218/03)


Rechtstipp vom 30.09.2011
aus der Themenwelt Wohnraummietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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