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Kündigung wegen Mietrückständen aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens

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Die Ausgangssituation

Wer seine Schulden nicht bezahlen kann, hat oft auch Probleme, seine Miete pünktlich und regelmäßig zu zahlen. Vermieter reagieren bei ausbleibender Miete zu Recht verärgert und schlagen zu - z. B., mit der Kündigung des Mietverhältnisses.

Dazu sind sie berechtigt, wenn der Mietrückstand eine bestimmte Höhe erreicht hat. Der Mieter kann das Mietverhältnis allenfalls retten, wenn er die Mieten nachzahlt oder eine öffentliche Stelle dies tut.

Kann der Mieter das Mietverhältnis auch retten, wenn er in die Insolvenz flüchtet?

Der Vermieter darf nach Insolvenzeröffnung nicht mehr wegen des Mietrückstandes gegen den Mieter vorgehen. Er kann seine Forderung beim Insolvenzverwalter anmelden und hoffen, dass eine adäquate Quote ihm wenigstens einen Teil der Miete rettet.

Muss er den Mieter aber auch weiter dulden? Oder kann er ihn wegen der Mietrückstände loswerden?

Der Fall

Ein Mieter hatte erhebliche Mietrückstände und daneben weiter Schulden. Er hat einen Insolvenzantrag gestellt, das Insolvenzverfahren wurde eröffnet.

Der Insolvenzverwalter hat das Mietverhältnis freigegeben. Der Vermieter hat das Mietverhältnis dann gekündigt und - nachdem der Mieter nicht ausgezogen war - Räumungsklage erhoben.

Er hat die Kündigung auch auf Mietrückstände gestützt, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits bestanden.

Die bisher nicht endgültig geklärte Frage war: War er hierzu berechtigt? Oder hätte er nur wegen neuer Schulden kündigen können?

Die Entscheidung

Der BGH hat mit Entscheidung vom 17.6.2015 diese Frage höchstrichterlich entschieden. Das Berufungsgericht hatte zugunsten des Mieters entschieden. Der BGH hat das Urteil aufgehoben und den Mieter verurteilt, die Wohnung zu räumen.

Das Berufungsgericht hatte wie folgt argumentiert:

Der Kündigung stehe die Kündigungssperre aus § 112 Nr. 1 InsO entgegen. Die gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegebene Freigabeerklärung habe lediglich zur Folge gehabt, dass die Klägerin (Vermieter) eine erneute Kündigung nur auf die seit Insolvenzeröffnung neu aufgelaufenen Mietrückstände habe stützen können. Ein Rückgriff auf die bis zur Antragsstellung aufgelaufenen Rückstände sei der Klägerin auch während der derzeit nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens laufenden "Wohlverhaltensphase" (Restschuldbefreiungsverfahren) verwehrt.

Der BGH hält dem entgegen:

Die Freigabeerklärung bewirke nur, dass das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfalle, so dass eine Kündigung möglich sei. Insolvenzrechtliche Gründe stünden der Kündigungsbefugnis des Vermieters nicht entgegen.

Der Mieter könne die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwenden; auch sei eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlichen Stellen, trotz des laufenden Insolvenzverfahrens möglich.

Letztlich dürfe ein Mieter im Insolvenzverfahren nicht besser stehen als ein Mieter, der sich nicht in der Insolvenz befindet. Dieser muss nämlich räumen, wenn er z. B. mit mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand ist.

Unsere Tipps und Hinweise zur Verbraucherinsolvenz im Zusammenhang mit Mietverhältnissen

Wer seine Mieten nicht bezahlt, muss damit rechnen, dass er das Dach über dem Kopf verliert. 
Die Flucht in das Insolvenzverfahren ist nach der BGH-Entscheidung vom 17.6.2015 nicht mehr möglich. Der Mieter ist zwar vor Maßnahmen des Mieters zur Beitreibung der rückständigen Mieten geschützt, aber nicht vor der Kündigung.

Es ist deshalb zwingend erforderlich, im außergerichtlichen Schuldenbereinigungsverfahren und im Insolvenzverfahren die richtigen Weichenstellungen vorzunehmen und die richtigen Schritte einzuleiten. 
Mietsicherheit, Betriebskosten, Mängel am Mietobjekt: Dies sind Problemfelder im Zusammenhang mit Verbraucherinsolvenz und Miete.

Bitte wenden Sie sich vertrauensvoll an uns, wenn Sie sich mit solchen rechtlichen Problemen "herumschlagen" müssen. Als Laie ist man hiermit überfordert, zumal alle Beteiligten im Insolvenzverfahren ihre eigenen Interessen verfolgen und auf Ihre Interessen keine Rücksicht nehmen. Mit einer richtigen Strategie können wir verhindern, dass Sie zum Spielball der Kräfte werden.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Insolvenzrecht, Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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