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Kündigung wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus BGH, VIII ZR 186/14

Der 75-jährige Beklagte war seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilien- und Bürohaus. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis nach erfolglos gebliebener Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil aus der Wohnung des Mieters „Zigarettengestank“ in das Treppenhaus gelange. Ursache dafür sei, dass der Beklagte in seiner Wohnung übermäßig stark rauche, nicht ausreichend über die Fenster lüfte und die Aschenbecher in seiner Wohnung nicht ausleere. Das AG hatte der Räumungsklage stattgegeben, das LG hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

Auf die vorn LG zugelassene Revision hob der BGH das Urteil des Berufungsgerichts auf und wies den Fall zur erneuten Entscheidung dorthin zurück. Zwar sei nicht davon auszugehen, dass dem Beklagten eine Pflichtverletzung in Form „exzessiven Rauchens“ zur Last falle. Dies würde nach der Rechtsprechung des BGH voraussetzen, dass das Rauchen in der Wohnung Schäden verursachte, die nicht mehr mit normalen Schönheitsreparaturen zu beseitigen seien. Ein solches „exzessives Rauchen“ habe die Klägerin indes nicht vorgetragen; nach unwiderlegtem Vortrag des Beklagten belaufe sich sein Zigarettenkonsum auf täglich 15 Zigaretten.
Die fristlose Kündigung sei aber berechtigt gewesen, weil der Beklagte in einer den Hausfrieden störenden Weise keine Maßnahmen dagegen getroffen habe, dass Zigarettenrauch aus seiner Wohnung in den Hausflur ziehe, sondern dies im Gegenteil durch sein Verhalten sogar noch gefördert habe. Denn der Beklagte habe seine Aschenbecher nicht entleert und auch nicht für ausreichende Lüftung über die Fenster seiner Wohnung gesorgt. Dies habe zur Folge gehabt, dass der Zigarettenrauch aus seiner Wohnung in das Treppenhaus gezogen sei und zu einer Gesundheitsgefährdung der Mitbewohner geführt habe. Eine Kündigung sei in solchen Fällen grundsätzlich zulässig. Eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen – wie etwa durch Lüftung der Wohnung über die Fenster – verhindern könne, könne im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters darstellen, insbesondere dann, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreiche.
Im vorliegenden Fall war dem BGH allerdings eine Beurteilung, ob eine die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB rechtfertigende „nachhaltige Störung des Hausfriedens“ oder auch nur eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende „schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters“ vorlag, nicht möglich, weil die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhte. Der BGH hat den Fall daher an eine andere Kammer des LG zurückverwiesen, damit dort die notwendigen Feststellungen nachgeholt werden. Rauchen in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch und kann dem Mieter nicht untersagt werden. In dem vom BGH entschiedenen Fall gelangte jedoch Zigarettenrauch ins Treppenhaus und störte dort die anderen Mieter. Je nach Schwere der vom Mieter ausgehenden Belästigungen der übrigen Bewohner kann unter Umständen eine Kündigung grundsätzlich gerechtfertigt sein.


Rechtstipp vom 06.10.2015
aus der Themenwelt Bauen und Wohnen und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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