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Kündigungsausschluss für vier Jahre zulässig

  • 1 Minuten Lesezeit

Der BGH (Hinweisbeschluss vom 23.08.2016, Aktenzeichen VIII ZR 23/16) hat bestätigt, dass ein Kündigungsausschluss für die Dauer von maximal vier Jahren zulässig ist. Der Ausschluss ist sogar dann möglich, wenn er formularmäßig, also als allgemeine Geschäftsbedingung, in den Vertrag mit aufgenommen worden ist und somit unter die Klauselkontrolle fällt.

Voraussetzung ist zum einen, dass der Kündigungsausschluss für beide Parteien gilt. Das bedeutet, dass weder Mieter noch Vermieter das Mietverhältnis während der Dauer des vereinbarten Ausschlusses kündigen können.

Zum anderen muss die Klausel ausdrücklich enthalten, dass das Mietverhältnis „zum Ablauf dieses Zeitraums“ gekündigt werden kann, um der Inhaltskontrolle des § 307 Abs.1 S. 1 BGB standzuhalten. Bereits in der Vergangenheit hat der BGH Klauseln für unwirksam erklärt, die eine Kündigung erst nach Ablauf der 4 Jahre zulassen, sodass der Mieter länger als 4 Jahre gebunden ist. Es sollte daher auf jeden Fall, auf eine eindeutige Formulierung geachtet werden.

Da der Kündigungsausschluss auch das Recht des Vermieters zum Ausspruch der Kündigung wegen Eigenbedarfs betrifft, sollte dieser auch vom Vermieter gut bedacht werden. Sofern eine Eigenbedarfssituation absehbar ist oder auch ein Verkauf im Raum steht, sollte die Frist nicht zu lang gewählt werden, denn auch ein Käufer ist an den vereinbarten Ausschluss gebunden. Gerade bei der Vermietung von Einfamilienhäusern kann ein zu lang gewählter Ausschluss ein Hinderungsgrund für einen geplanten Verkauf sein.




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