Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen
Teilen

E-Mail

Facebook

Twitter

LinkedIn

Xing

Link

Kündigungsausschluss im Wohnraummietrecht

(1)

Bei aktuellen Neuvermietungen ist es häufig so, dass sowohl Mieter als auch Vermieter großes Interesse an Planungssicherheit und einem langfristigen Mietverhältnis haben. Insbesondere Vermieter haben bei der Neuvermietung einer kernsanierten oder sogar Neubauwohnung den Wunsch, dass der Mieter nicht nach kurzer Zeit kündigt.

Um eine Langfristigkeit des Mietverhältnisses sicherzustellen, werden in vielen Mietverträgen Regelungen getroffen, mit denen sowohl Vermieter als auch Mieter auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht zu verzichten.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH; Aktenzeichen VIII ZR 86/10) ist ein solcher, im Mietvertrag vorformulierter Kündigungsausschuss, unter folgenden Voraussetzungen möglich ist:

  • Es wird nur das Recht der ordentlichen Kündigung und nicht das außerordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen.
  • Der Kündigungsausschluss gilt für beide Parteien und nicht lediglich für den Mieter.
  • Der Kündigungsausschluss ist zeitlich befristet längstens für die Dauer von vier Jahren.
  • Sowohl der Mietvertrag als auch der Kündigungsausschluss genügt der Schriftform gemäß § 126 BGB (persönlich unterzeichnet).

Wie ist die Rechtslage bei Abschluss eines Kündigungsverzichts für die Dauer von vier Jahren plus x?

Die Regelung eines längeren beiderseitigen Verzichts des ordentlichen Kündigungsrechts als für eine Dauer von vier Jahren ist gemäß § 307 BGB für den Mieter unangemessen benachteiligend und unwirksam. Es ist jedoch trotz dessen ein ordnungsgemäßer Mietvertrag geschlossen worden. Es besteht daher ein Mietvertrag, den der Mieter jederzeit unter Beachtung der ordentlichen Kündigungsfristen kündigen kann.

Wann ist die vierjährige Höchstfrist gewahrt?

Ein häufiger Fehler ist, dass ein Kündigungsverzicht von vier Jahren beginnend ab Beginn des Mietverhältnisses geregelt wird. Wenn der Mietvertrag in der Regel zeitlich vor Beginn des Mietverhältnisses geschlossen wird, wäre ein solcher Kündigungsausschluss unwirksam. Der Mieter darf höchstens für die Dauer von vier Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichten.

Des Weiteren ist zu beachten, dass dem Mieter erlaubt sein muss frühestens zu einem Zeitpunkt zu kündigen, der längstens vier Jahre nach Vertragsschluss liegt. Unwirksam wäre eine Regelung, wonach der Mieter erst in vier Jahren kündigen darf und dann noch eine Kündigungsfrist beachten muss. Der Mieter muss die Möglichkeit haben vier Jahre nach Vertragsschluss das Mietverhältnis beenden zu können.

Gibt es eine Sonderregelung für Studentenwohnungen?

Ein im Mietvertrag geregelter Kündigungsausschluss ist bei einem Mietvertrag über eine Studentenwohnung unwirksam. Der BGH (Entscheidung vom 15.07.2009; Aktenzeichen VII ZR 307/18) hat dies mit einem zum Zwecke des Studiums gesteigerten Mobilitätsinteresse des Studenten begründet, dass nicht eingeschränkt werden dürfe.

Ist es möglich, das Mietverhältnis trotz wirksam vereinbarten Kündigungsverzicht vorzeitig zu kündigen?

Ja, den trotz Kündigungsverzicht kann jeder Partei das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn ein entsprechender gesetzlicher Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vorliegt. Dies ist auf Vermieterseite in der Regel der Zahlungsverzug. Für Mieter ist es jedoch schwieriger das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn die Mietsache keine schwerwiegenden Mängel aufweist. Grundsätzlich ist ein Kündigungssauschluss eher eine Einschränkung für die Mieter. Der Vermieter hat es ohne schwieriger ohne einen Grund, der nicht auch einen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellt, ordentlich zu kündigen.

Aufgrund der Vielzahl von teilweise sehr komplexen Anfragen können wir Nachfragen zu diesem Artikel nicht alle kostenlos beantworten, werden Sie aber selbstverständlich vorab über eventuelle Gebühren informieren. 

Wir bitten hier um Verständnis. 

Ihre KGK Rechtsanwälte


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Alle Rechtstipps von KGK Rechtsanwälte

Newsletter

Neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter.