Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag kommt Mieter u. U. ewig zugute!

Der BGH stärkte erneut die Mieterrechte und urteilte am 14.11.2018, dass ein Mieter eigene Rechte aus einer Kündigungsschutzklausel herleiten kann, die lediglich im notariellen Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und Käufer, also zwischen dem ehemaligen und dem neuen Vermieter vereinbart wurden. Damit kann sogar ein lebenslanges Wohnrecht vom neuen Eigentümer und Vermieter nicht hinterher aufgekündigt werden.

Auch wenn eine derartige Klausel nicht explizit im Mietvertrag vereinbart wurde, können sich betroffene Mieter auf eine solche Klausel im notariellen Kaufvertrag zwischen ehemaligem und neuem Vermieter stützen. Es handele sich dabei nämlich um einen sog. „Vertrag zugunsten Dritter“.

Solange also kein Pflichtverstoß von einem Mieter begangen wird, können Sie sich hierauf berufen und sogar – wie im vorliegenden Fall – ein lebenslanges Wohn- und Mietrecht für sich in Anspruch nehmen.

Hintergrund dieser teils lebzeitigen Kündigungsverzichte ist der Umstand, dass die ursprünglichen Eigentümer dieser meist sehr großen Wohnkomplexe Städte oder Arbeitgeber dieser Region waren. Sie wollten ihren langjährigen Mitarbeitern ein sicheres sowie kostengünstiges Wohnen ermöglichen. Um bei einem Verkauf an private Investoren die Mieter bzw. ehemaligen Mitarbeiter weiterhin zu schützen, werden derartige Klauseln vereinbart. Die neuen Eigentümer gingen bisher vermehrt davon aus, dass diese Klausel jedoch keine Wirkung gegenüber dem Mieter entfalten, da sie nicht im Mietvertrag, sondern nur im notariellen Kaufvertrag stehen.

Diese Entscheidung sorgt nun also dafür, dass die Privatisierung insbesondere größerer Wohnkomplexe von den Investoren nicht dazu genutzt werden kann, teils jahrzehntelange Mieter mit den üblichen rechtlichen Möglichkeiten heraus zu kündigen. Solange kein Pflichtverstoß vorliegt, bleibt der Mietvertrag wirksam, ggf. auch bis zum Tod.

BGH Urteil vom 14.11.2018, Az. VIII ZR 109/18