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Mängelansprüche vor Abnahme im BGB-Vertrag

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Die VOB/B gibt dem Bauherrn während der Bauphase starke Rechte. Er kann bei erkannten Mängeln unter Fristsetzung die Beseitigung verlangen und bei Nichtbeseitigung den Vertrag kündigen.

Im BGB-Bauvertrag fehlen solche ausdrücklichen Regelungen im Werkvertragsrecht vollständig. Der Bauherr ist jedoch auch im BGB-Bauvertrag nicht schutzlos. Vielmehr richten sich seine Rechte nach den Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts.

Nach der Rechtsprechung (BGH, Urt. vom 20.05.2003, X ZR 128/01) kann der Auftraggeber, ohne dass er das Werk des Unternehmers abgenommen haben muss, Vorschuss- oder Aufwendungsersatz nach § 637 BGB fordern, wenn eine Erfüllung des Vertrags nicht mehr in Betracht kommt, weil zum Beispiel schwerwiegende Mängel vorliegen, die eine Abnahme verhindern.

Anders ist es, wenn Mängel während der Bauphase auftreten. Hier ist die Rechtslage durchaus kompliziert.

  1. Ist eine Fertigstellungsfrist genannt und das Objekt nicht fertiggestellt, kann nach den allgemeinen Verzugsregeln vorgegangen werden. Läuft diese Fertigstellungsfrist ab, kann nach den Regeln des Verzugs Schadensersatz gemäß § 281 I Satz 3 BGB verlangt werden.
  2. Wenn keine Fertigstellungsfrist versprochen ist, besteht bei sehr schwerwiegenden Leistungen die Möglichkeit, gemäß § 323 IV BGB vom Vertrag zurückzutreten. Dabei muss es jedoch offensichtlich sein, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden. Dies würde bedeuten, dass derart schwerwiegende Mängel vorliegen, die eine Erfüllung des Werks von vornherein unmöglich erscheinen lassen. Reagiert der Auftragnehmer jedoch ausweichend oder lehnt er nicht explizit die Erfüllung vor Fälligkeit ab, kann der Bauherr ihm nur eine Frist setzen, in der er den Bauunternehmer auffordert, zu erklären, auf welche Weise er den Mangel bis zur Fälligkeit beseitigen will. Antwortet der Bauunternehmer nicht, kann der Bauherr Schadensersatz verlangen (Urt. des BGH vom 14.06.2012, VII ZR 148/10).
  3. In den Fällen, in denen die Voraussetzungen des § 323 IV BGB nicht festgestellt werden können, weil der Auftragnehmer die rechtzeitige Leistung ankündigt, die sofortige Mängelbeseitigung aber geboten ist, weil ansonsten das Bauvorhaben ernsthaft gestört ist, kann der Auftraggeber sofort Schadensersatz statt der Leistung fordern. Dies setzt aber eine ernsthafte Störung des Bauvorhabens voraus. Dies wäre dann der Fall, wenn die Bodenplatte unter keinen Umständen den Ansprüchen an die Statik genügt und der weitere Baufortgang diesen Mangel nur verdecken würde.

Der Bauherr ist also nicht rechtlos gestellt, er sollte jedoch bei der Ausübung seiner Rechte juristisches Fingerspitzengefühl zeigen.


Rechtstipp vom 01.09.2016
aus der Themenwelt Bauabnahme und Baumängel und dem Rechtsgebiet Baurecht & Architektenrecht

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