Maklerprovision: Der Halbteilungsgrundsatz in der Praxis

Maklerprovision: Der Halbteilungsgrundsatz vor dem BGH - Was Käufer jetzt wissen müssen

Ein Rechtstipp von Elke Lichtenecker & Ulrich Bergrath

Wer eine Immobilie kauft, muss oft auch eine Maklerprovision zahlen. Aber wie hoch darf sie sein - und wer muss wie viel bezahlen?

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen I ZR 32/24) hat am 6. März 2025 eine wichtige Entscheidung getroffen, die Käufer besser schützt. Hier erklären wir, was das Urteil bedeutet.

Worum ging es im Fall?

Ein Ehepaar kaufte ein Einfamilienhaus mit einem kleinen Büroanbau. Die Maklerin hatte mit den Käufern einen Vertrag abgeschlossen - aber auch mit der Ehefrau des Verkäufers. Dabei verlangte sie von den Käufern eine deutlich höhere Provision als von der Verkäuferseite.

Die Käufer wollten nicht zahlen - mit dem Argument, dass es sich um einen Verstoß gegen § 656c Abs. 1 S. 1 BGB handelte und die Vereinbarung dementsprechend unwirksam sei. Der Fall ging bis vor den Bundesgerichtshof.

Was sagt das Gesetz?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Wenn ein Makler für beide Seiten - Käufer und Verkäufer - tätig wird, darf er von beiden nur gleiche Provision verlangen. Das steht in § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Ziel ist es, Käufer (oft Verbraucher) vor zu hohen Kosten zu schützen.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH gab den Käufern recht. Die wichtigsten Punkte der vorgenannten Entscheidung:

- Auch ein Haus mit kleinem Büro zählt als Einfamilienhaus, wenn es überwiegend zum Wohnen genutzt wird. Dann gilt der Schutz des § 656c BGB.

- Der Verkäufer kann den Maklervertrag nicht "umgehen", indem er z. B. seine Ehefrau als Auftraggeberin vorschickt. Auch dann muss die Provisionshöhe ausgeglichen sein.

- Wenn der Makler von einer Seite mehr Provision verlangt als von der anderen Seite, ist der Vertrag in Bezug auf die Verbraucher (im vorliegenden Fall: den Käufern) unwirksam. Sie müssen dann nichts zahlen.

Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?

- Käufer sollten genau prüfen, ob sie wirklich zur Zahlung verpflichtet sind.

- Maklerverträge müssen transparent und fair sein.

- Makler dürfen sich nicht von einer Seite deutlich besser bezahlen lassen, wenn sie für beide Seiten tätig sind.

Unser Tipp:

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und einen Maklervertrag vorgelegt bekommen, lohnt es sich immer, folgende Fragen zu stellen:

Besteht auch mit der Verkäuferseite ein Maklervertrag? Falls ja: Bestehen Sie auf gleiche Provisionshöhe - das ist Ihr gutes Recht!

Im Zweifel lohnt sich eine rechtliche Beratung.