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Maklerrecht - aktuelle Rechtsprechung - Teil I

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Doppelmaklerschaft

Die Doppelmaklerschaft ist grundsätzlich zulässig, wenn sie der Makler offenlegt. Hierfür genügt es, wenn Hinweise hierauf im Exposé des Maklers und im notariellen Kaufvertrag enthalten sind.

AG München, Urteil vom 02.07.2010, Az. 121 C 1836/10

Hinweis:

Nach Auffassung anderer Gerichte ist die Doppeltätigkeit nicht in jedem Fall zu offenbaren. Man unterscheidet, ob lediglich Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeiten geschuldet werden.

Die Leistung eines Nachweismaklers

Die Leistung eines Nachweismaklers besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Inhaltlich erfordert der Nachweis so konkrete Angaben – in der Regel Name und Anschrift – zur Person, dass der Auftraggeber ohne Weiteres konkrete Verhandlungen aufnehmen kann. Zudem ist es erforderlich, dass der vom Nachweismakler benannte Vertrags- bzw. Ansprechpartner auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag abzuschließen.

OLG Naumburg, Beschluss vom 29.10.2010, Az. 10 U 14/10

Aus einem gekündigten Makleralleinauftrag wird kein einfacher Maklervertrag

Die Kündigung eines Makleralleinauftrages ist als Beendigung des gesamten Vertragsverhältnisses zu verstehen. Wird die Maklerleistung erst nach der Wirksamkeit der Kündigung erbracht, ist zum (stillschweigenden) Abschluss eines neuen Maklervertrages ein eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Maklerkunden erforderlich.

OLG Köln, Urteil vom 21.12.2010, Az. 24 U 99/10

Kein Provisionsanspruch aus schlüssig zustande gekommenem Maklervertrag bei Suchauftrag aus dem Angebotsbestand des Maklers

Für das Zustandekommen eines Maklervertrages bedarf es eines auf das konkrete Objekt bezogenen ausdrücklichen Provisionsverlangens des Maklers. Ein solches ist Voraussetzung für die Annahme eines stillschweigend durch die Inanspruchnahme von Maklerleistungen zustande gekommenen Maklervertrages. An das Vorliegen eines solchen Provisionsverlangens sind besondere Anforderungen zu stellen, wenn mit dem Anbieter des Objektes eine Provisionsvereinbarung besteht. Ein sogenannter Maklerrahmenvertrag kommt nur dann zustande, wenn der Interessent dem Makler einen Suchauftrag erteilt, der über dessen Angebotsbestand hinausgeht. Nur dann, wenn der Kunde dem gewerblichen Makler einen über dessen Bestand hinausgehenden Suchauftrag erteilt, genügt die Aufnahme der Maklertätigkeit zur Annahme dieses Angebotes, weil dann der Kunde von einer vom Anbieter des Objektes provisionierten Leistung des Maklers denknotwendig nicht ausgehen kann.

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.02.2011, Az. 19 U 268/10

Kausalität der Maklerleistung

Für die für den Provisionsanspruch notwendige Ursächlichkeit zwischen dem Nachweis des Maklers und dem Hauptvertragsschluss spricht eine Vermutung, wenn der Hauptvertragsschluss dem Nachweis in angemessener Zeit nachfolgt. Daher greift die Vermutung dann nicht ein, wenn ein Zeitraum von einem Jahr oder mehr zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsschluss vergangen ist. Jedoch ist weiterhin erforderlich, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als ein Ergebnis einer wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat kausal geworden ist. Zerschlägt sich die von dem Makler nachgewiesene Gelegenheit, weil der Auftraggeber den Kaufpreis nicht finanzieren kann und gelingt die Finanzierung erst nach Ablauf von einem Jahr, ohne dass der Makler weitere Bemühungen entfaltet hat, ist der später abgeschlossene Kaufvertrag ohne eine wesentliche Maklerleistung zustande gekommen. Dem Makler steht dann kein Provisionsanspruch mehr zu.

OLG Hamm, Urteil vom 17.01.2011, Az. 18 U 94/10

Stillschweigender Abschluss eines Maklervertrages

Der im Internet-Exposé und im schriftlichen Exposé enthaltene Hinweis auf das Provisionsverlangen des Maklers stellt ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages dar. Nimmt der Kaufinteressent in Kenntnis des Provisionsverlangens Leistungen des Maklers in Anspruch, nimmt er hierdurch das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages an, wodurch der Vertrag zustande kommt. Aus der Formulierung des Provisionsverlangens muss eindeutig hervorgehen, dass die Provision vom Kaufinteressenten verlangt wird.

Soll kein Maklervertrag geschlossen werden, muss der Kaufinteressent unmissverständlich erklären, dass er mit einer Provisionszahlung nicht einverstanden ist. Nimmt er sodann dennoch Maklerleistungen in Anspruch verhält er sich treuwidrig, so dass bei weiterer Inanspruchnahme der Leistung gleichwohl ein Vertrag schlüssig zustande kommt.

LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2011, Az. 316 O 7/11

Hinweis:

Der Bundesgerichtshof verlangt nicht, dass aus der Formulierung des Provisionsverlangens eindeutig hervorgehen muss, dass die Provision vom Kaufinteressenten verlangt wird.

Verlust der Maklerprovision bei vorsätzlich falschem Exposé

Infolge der Übergabe eines wissentlich falsch erstellten Exposés verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch. Erfährt der Makler nach Ausreichung des Exposés an den Kaufinteressenten, dass hierin falsche Angaben enthalten sind, ist er verpflichtet, den Kaufinteressenten hierüber aufzuklären. Andernfalls begeht er eine schwere schuldhafte Verfehlung, der auch Schadensersatzansprüche des Käufers folgen können.

AG Berlin, Urteil vom 15.08.2011, Az. 10 U 47/11

Rückzahlung der Provision bei Anfechtung des Kaufvertrages

Übt der Verkäufer und Auftraggeber des Maklers ein Rücktrittsrecht aus, wobei ihm gleichzeitig ein Anfechtungsgrund zur Seite steht, kann er die an den Makler gezahlte Provision zurückverlangen. Es ist unerheblich, welches seiner Rechte der Verkäufer ausübt, solange daneben ein Recht zur Anfechtung des Kaufvertrages besteht, das aus derselben Fehlerquelle stammt.

OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.12.2011, Az. 3 U 135/11

Neues Provisionsverlangen bei Eigentümerwechsel erforderlich

Der Abschluss eines Maklervertrages erfordert auch dann ein ausdrückliches Provisionsverlangen, wenn dem Kunden das zwischenzeitlich hinsichtlich der Größe und Eigentumsverhältnisse veränderte Grundstück Jahre zuvor provisionspflichtig angeboten wurde.

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.03.2011, Az. 19 U 217/10

Kaufpreisabweichung und das Gebot der inhaltlichen Kongruenz

Die inhaltliche Kongruenz kann nicht deshalb verneint werden, weil es zugunsten des Maklerkunden zu einer höheren Abweichung (hier 6%) zwischen dem vom Vertragspartner ursprünglich geforderten und dem schließlich vereinbarten Kaufpreis gekommen ist.

OLG Jena, Urteil vom 06.04.2011, Az. 2 U 862/10

Hinweis:

Der BGH hat eine Abweichung von 15% für provisionsunschädlich gehalten, BGH, NJW 2008, S. 651 ff.

Nachträgliche Aufhebung des Kaufvertrages. Verlust des Provisionsanspruchs?

Die Entstehung des Maklerhonoraranspruchs ist nicht davon abhängig, dass der Grundstückskaufvertrag auch vollständig vollzogen, insbesondere der Kaufpreis bezahlt wird. Der Makler nimmt nicht teil an denjenigen Risiken, die sich aus der Durchführung oder Erfüllung des Vertrages ergeben. Eine nachträgliche Aufhebung des Kaufvertrages lässt die Ansprüche aus dem Maklervertrag in der Regel unberührt, sofern der Maklervertrag nichts anderes vereinbart wurde.

OLG Koblenz, Beschluss vom 04.03.2011, Az. 2 U 335/10

Hinweis:

Diese Entscheidung stellt klar, dass der Provisionsanspruch des Maklers bereits mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages verdient ist. Der Makler schuldet nicht die Durchführung des ordnungsgemäß abgeschlossenen Kaufvertrages.

Haftung des Maklers bei fehlerhafter Darstellung eines Verkaufs als problemlos realisierbar

Ein Makler haftet auf Grund einer Beratungspflichtverletzung, wenn er dem Auftraggeber zu einem unvorteilhaften und überstürzten Erwerb einer neuen Immobilie verleitet, wohl er weiß, dass der Auftraggeber diesen Erwerb nur mit dem Verkauf einer anderen Immobilie finanzieren kann und der Makler den objektiv ungesicherten Verkauf der anderen Immobilie als problemlos realisierbar darstellt.

Bei schuldhafter Verletzung einer Beratungspflicht, die zum Abschluss eines Vertrages mit einem Dritten führt, kann der Geschädigte wählen, ob er am Vertrag festhält und nur zusätzliche Vermögenseinbußen ersetzt verlangt, oder ob er den „Schadensersatz“ und die Übertragung der Vorteile aus dem Vertrag geltend macht.

OLG Hamm, Beschluss vom 26.07.2011, Az. 18 W 11/11

Ohne Schaden kein Schadensersatz

Erwirbt ein Maklerkunde eine Immobilie zu einem Kaufpreis unter dem Marktwert, ist ihm insoweit kein vom Makler zu ersetzender Vermögensnachteil (Schaden) entstanden, auch wenn ihm der Makler zuvor – objektiv pflichtwidrig – ein unzutreffendes Baujahr der Immobilie mitgeteilt hatte.

Dem Maklerkunden steht in diesem Fall auch kein Schadenersatzanspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage zu, wenn die Verpflichtung zur Zahlung der Courtage durch den mit dem Immobilienerwerb verbundenen Vorteil ausgeglichen wird, weil der Kaufpreis zuzüglich der Courtage unter dem Marktwert der Immobilie liegt.

OLG Hamm, Urteil vom 29.08.2011 Az. 18 U 25/10


Rechtstipp vom 08.07.2015
aus der Themenwelt Immobilienkaufvertrag und dem Rechtsgebiet Maklerrecht

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