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Maklerrecht - aktuelle Rechtsprechung - Teil II

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Verlust der Maklerprovision bei vorsätzlich falschem Exposé

Eine Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn tritt dann ein, wenn der Makler durch vorsätzliche oder grob leichtfertige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen des Auftraggebers in erheblicher Weise zuwider handelt.

Darf eine in einem Exposé als „Dachterrasse“ ausgewiesene Fläche tatsächlich nicht genutzt werden und erfährt dies der Makler, muss er den Interessenten im weiteren Verlauf besonders darauf hinweisen.

KG Berlin, Urteil vom 15.08.2011, Az. 10 U 47/11

Eindeutiges Provisionsverlangen in Internetanzeige

In dem Hinweis „Provision 7,14%“ in einer Internetanzeige kann ein eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten liegen, wenn diese Angabe direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises erfolgt. Diese Angabe kann nicht als Hinweis auf eine Provision des Verkäufers verstanden werden, denn zur Offenbarung einer solchen Vereinbarung ist der Makler nicht verpflichtet und sie widerspricht seinen Interessen.

BGH, Urteil vom 03.05.2012, Az. III ZR 62/11

Maklerprovision bei Angebot durch mehrere Makler

Der vom Makler gelieferte Nachweis einer Kaufgelegenheit muss keineswegs die alleinige oder hauptsächliche Ursache des späteren Vertragsschlusses sein. Eine Zeitspanne von 8 Monaten zwischen erster Besichtigung und Kauf ist für den kausalen (ursächlichen) Zusammenhang der Tätigkeit eines Maklers mit dem Vertragsschluss noch als angemessen zu beurteilen.

Wird eine Immobilie von einem Nachweismakler präsentiert, später von einem Vermittlungsmakler erneut angeboten und kommt es letztlich zu einem Vertragsschluss, hat der erste Makler Anspruch auf seinen Maklerlohn. Wegen der Vorkenntnisse des Kunden kann ein zweiter Makler von vornherein keine eigene provisionspflichtige Nachweistätigkeit entfalten.

OLG Bamberg, Urteil vom 19.08.2011, Az. 6 U 9/11

Hinweis:

Es wird auch vertreten, dass der Vermittlungsmakler sehr wohl auch bei Vorkenntnis des Kunden einen Provisionsanspruch erlangen kann.

Keine Prüfungspflicht des Maklers hinsichtlich des Vorhandenseins der baurechtlichen Genehmigung

Es liegt keine Pflichtverletzung des mit der Vermittlung eines Gebäudes zu Wohnzwecken beauftragten Maklers vor, wenn er eine Überprüfung, ob das vermittelte Objekt baurechtlich als Wohnhaus genehmigt ist, unterlässt. Der Makler ist auch nicht zur Information darüber verpflichtet, dass er Nachforschungen im Hinblick auf eine baurechtliche Genehmigung über den im Exposé und im Grundbuch enthaltenen Angaben hinaus nicht unternommen hat.

BGH, Beschluss vom 30.11.2011, Az. III ZR 50/11

Maklerprovision durch Hinhalten von Interessenten verwirkt

Hält der Makler einen Kaufinteressenten hin, um den Abschluss eines neuen Allein-Makler-Auftrages abzuwarten, so verstößt er damit schwerwiegend gegen seine vertraglichen Pflichten und verwirkt seinen Provisionsanspruch.

OLG Nürnberg, vom 27.05.2011, Az. 2 U 1676/10

Hinweis auf Provision in der Internetanzeige

Bietet der Immobilienmakler in seiner Internetanzeige ein Haus zum Verkauf mit dem Hinweis „Provision 3,75%“, kann dies ein eindeutiges Provisionsverlangen sein.

OLG Hamm, Urteil vom 21.06.2012, Az. 18 U 17/12

Maklerprovision bei Kauf durch den Ehegatten

Der spätere Abbruch der Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer sowie der anschließende Ankauf durch den Ehegatten steht der Ursächlichkeit der Maklertätigkeit nicht entgegen. Die Kongruenz besteht auch dann fort, wenn der Kauf durch den Ehepartner des Maklerkunden zustande kommt. Liegt ein Umgehungsgeschäft vor, kann dies den Makleranspruch nicht zu Fall bringen.

OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.07.2012, Az. 19 U 78/12

Eindeutiges und ausdrückliches Provisionsverlangen

Der Kaufinteressent einer Immobilie darf, soweit ihm im Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt vom Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Verkäufer erbringen will. Ohne Weiteres braucht er nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet.

Anders ist es, wenn der Makler eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er auch Makler des Kaufinteressenten sein will und deshalb ein ausdrückliches Provisionsverlangen stellt. Mit der Inanspruchnahme von Diensten kommt dann schlüssig ein Maklervertrag zustande.

OLG Naumburg, Urteil vom 29.06.2012, Az. 10 U 7/12

Provisionsanspruch bei deutlicher Kaufpreisreduzierung

Bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Erwerb liegt in der Regel eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des nachgewiesenen mit dem zustande gekommenen Kaufvertrag vor.

Die Berufung des Maklerkunden in solchen Fällen auf eine fehlende Identität beider Verträge widerspricht regelmäßig den Grundsatz von Treu und Glauben.

OLG Hamm, Urteil vom 21.03.2013, Az. 18 U 133/12

Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision

Macht ein Makler einen Anspruch auf Zahlung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision geltend, so kann diese nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sondern ausschließlich im Rahmen eines Individualvertrages wirksam vereinbart werden.

LG Köln, Urteil vom 17.09.2012, Az. 15 U 324/10

Provisionsanspruch bei Erwerb durch Zwangsversteigerung

Erwirbt der Käufer nach der Inanspruchnahme von Maklerleistungen das Eigentum an der Immobilien nicht rechtsgeschäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung durch Hoheitsakt, schuldet er dem vereinbarten Maklerlohn jedenfalls dann, wenn der Maklervertrag auch für diesen Fall eine Provisionsabrede enthält.

LG Aachen, Urteil vom 13.12.2012, Az. 10 U 271/12

Zustandekommen des Maklervertrages

Ein Maklervertrag kann ausdrücklich oder stillschweigend zustande kommen. Von einem konkludenten Zustandekommen eines Maklervertrages kann nicht ausgegangen werden, wenn der Vortrag des Maklers hinsichtlich der Art und Weise des vermeintlichen Zustandekommens wechselnd und widersprüchlich ist. Eine solche Situation liegt vor, wenn der Makler zunächst behauptet, der Interessent habe als vollmachtloser Vertreter im Namen eines Unternehmens gehandelt, dann vorträgt, seine eigene Maklercourtage sei davon abhängig, dass der Interessent selbst von dem anderen Unternehmen seine Maklercourtage bekomme, und schließlich behauptet, das Versprechen der Maklercourtage sei ohne eine solche Bedingung erfolgt.

OLG Koblenz, Beschluss vom 13.05.2013, Az. 3 U 412/13

Widerrufsrecht bei Abschluss eines Maklervertrages über Internetkontakte?

Die Frage der Anwendbarkeit des Widerrufsrechts gemäß § 312 b BGB auf Maklerverträge stellt eine klärungsfähige Rechtsfrage dar. Sie ist auch klärungsbedürftig, denn sie ist höchstrichterlich nicht entschieden und in der Literatur  umstritten.

BGH, Beschluss vom 17.06.2013, Az. 1 BvR 2246/11

Mitursächlichkeit der Leistung des Nachweismaklers

Der Makler verdient seine Provision bereits dann, wenn seine Nachweis- und/oder Vermittlungsleistungen für den Hauptvertragsschluss mit ursächlich ist.

Ausreichend ist somit, wenn der Makler für den Verkäufer einen Inserat schaltet, auf das sich der Makler des Erwerbers meldet und unter Beteiligung des Verkäufermaklers ein Besichtigungstermin mit Verkäufer und Erwerber stattfindet. Damit hat er den Kontakt zwischen Verkäufer und Erwerber hergestellt.

OLG München, Urteil vom 17.04.2013, Az. 3 U 5060/12

Nachweismakler: Kein Provisionsanspruch bei Verflechtung

Ein Makler schuldet entweder eine Nachweis- oder eine Vermittlungstätigkeit. Während die Nachweistätigkeit die Benennung von Gegenstand und Partei eines möglichen Hauptvertrages umfasst, beinhaltet die Vermittlungstätigkeit zudem die Förderung bzw. das Herbeiführen des Abschlusses des Hauptvertrages.

Liegt ein Fall der sogenannten „echten Verflechtung“ vor, bei welcher bei wertender Betrachtung der Dritte mit dem Makler identisch oder zu einem erhöhten Grad eng verbunden ist, so ist das Erbringen einer Nachweistätigkeit ausgeschlossen, weil er mit Angabe der Kontaktdaten und der Bezeichnung des Objektes lediglich keinen Dritten, sondern vielmehr eine u. a. aus ihm bestehende Gesellschaft und damit quasi sich selbst benannt hat.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.01.2013, 2-25 O 322/12

Nachweismakler muss Verkäufer benennen

Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung liegt in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler keine am Kauf interessierten Kunden im Allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers nennen müssen.

Hat sich der Käufer des später erworbenen Grundstückes ohne Mitwirkung des Maklers aufgrund eigener Recherchen im Internet mit dem Verkäufer in Verbindung gesetzt und wird von diesem an den Makler verwiesen, der eine Ortsbesichtigung im Einverständnis mit dem Veräußerer durchführt, so steht dem Makler gegen den Käufer kein Provisionsanspruch zu, da er weder als Nachweismakler noch als Vermittlungsmakler tätig geworden ist.

OLG Koblenz, Beschluss vom 07.01.2014, 3 U 539/13


Rechtstipp vom 09.07.2015
aus der Themenwelt Immobilienkaufvertrag und dem Rechtsgebiet Maklerrecht

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