„Man“ muss nur richtig lüften… – 3 bis 4 Mal Stoßlüften pro Tag ist Mietern zumutbar, auch für beschäftigte

1. Problem

Dass ein Mieter richtig lüften muss, versteht sich von selbst, aber was ist darunter überhaupt zu verstehen?

2. Die Entscheidung des LG Frankfurt a. M.

Das LG Frankfurt hat im Rahmen eines Berufungsverfahren  entschieden, dass es für einen Mieter, auch wenn dieser einer Beschäftigung nachgeht, nicht unzumutbar ist, 3 bis 4 mal täglich eine Stoßlüftung vorzunehmen, wenn dadurch die Schimmelentstehung vermieden werden kann. Der Mieter könne  morgens vor dem Verlassen des Hauses  1 bis 2 mal lüften, dann am Nachmittag nach der Rückkehr von der Arbeit und noch abends (LG Frankfurt a. M. 07.02.2012 AZ 2 -17 S 89/11).

3. Anmerkung von Rechtsanwalt Roland Faust

a. Die Parteien streiten bei derartigen Fallkonstellationen fast immer um die Berechtigung einer Mietzinsminderung wegen Schimmelbefall und ggf. einer danach erfolgten Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzug.

b. Da das bloße Vorhandensein von Schimmel in der Regel unstreitig ist, muss ein Gericht nur noch die Frage klären, ob der Schimmel durch nutzungsbedingtes Fehlverhalten bzw. ein fehlerhaftes Lüften oder Beheizen durch den Mieter entstanden ist oder durch einen dem Vermieter zuzurechnenden Baumangel.

c. Diese Gerichtsverfahren werden nahezu ausschließlich durch von den Gerichten eingeholte Sachverständigengutachten entschieden, in denen der Sachverständige die Verantwortlichkeiten „festlegt". Wenn sowohl ein Baumangel als auch fehlerhaftes Lüftungsverhalten den Mangel verursacht haben, kommt es zu einer anteiligen Haftung von Mieter und Vermieter.

d. Es ist stets eine Frage des Einzelfalls und auch eine Frage der bauseitigen Bedingungen des Mietobjekts, wie häufig ein Mieter lüften muss.

e. Im entschiedenen Fall hat das LG Frankfurt es zulasten des Mieters für zumutbar erachtet, wenn der berufstätige Mieter 3 bis 4 Mal  ordnungsgemäß lüftet.

f. Nach Auffassung des OLG Frankfurt a. M. setzt ein ordnungsgemäßes Lüften mindestens dreimaliges Stoßlüften voraus (OLG Frankfurt, Urteil vom 11.02.2000 AZ 19 U 7/99)

g. Das AG München hat in einem Fall entschieden, dass das ständige, durchgehende Lüften einer Mieterin nicht zumutbar sei. Zudem könne eine Mietpartei nicht dazu gezwungen werden, stets bei offenem Fenster zu schlafen (AG München, Urteil vom 11.06.2010 AZ. 11503/09)

4. Rechtsanwalt Roland Faust empfiehlt:

a. Für Vermieter: Wenn ein Mietobjekt über „bauliche Schwachstellen" verfügt, die ein verstärktes Lüftungsverhalten notwendig machen, sollte man hierauf rechtzeitig, sachgerecht und präzise hinweisen, z.B. durch eine Lüftungs- und Beheizrichtlinie. Dies gilt insbesondere im Falle von wohlgemeinten Sanierungsmaßnahmen wie z.B. dem Einbauen von Fenstern mit Isolierverglasung etc. in einen Altbau, da dann der Mieter sein Lüftungsverhalten entsprechend anpassen muss. Aber nur, wenn dem Mieter dies präzise aufgezeigt wurde.

b. Für Mieter

Der Mieter sollte sein Lüftungsverhalten nicht auf die leichte Schulter nehmen, sondern sorgfältig und korrekt durchführen. Bei der Mehrzahl der von Rechtsanwalt Faust für Vermieter und Mieter geführten Verfahren, in denen es um die Klärung der Ursache für Schimmel ging, haben die durch das Gericht beauftragten Sachverständigen ein Lüftungsfehlverhalten der Mietpartei festgestellt. Bei Zweifeln, wie richtig gelüftet werden muss, empfehlen sich eine schriftliche Anfrage beim Vermieter und die Überprüfung, ob dessen Vorgaben zumutbar sind.

Autor: Rechtsanwalt Roland Faust

BMF Rechtsanwälte/ Fachanwälte