Mieter: Kennen Sie Ihre Rechte – und Pflichten!

Die Grundlage eines jeden Mietverhältnisses ist der Mietvertrag. Dieser ist grundsätzlich bindend und kann individuell ausgestaltet werden. Er regelt auch die Rechte und Pflichten des Mieters.

Natürlich gibt es Vorschriften, an die sich jeder Mieter und Vermieter zu halten hat. Die §§ 535 bis 580a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erklären die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse und betreffen sämtliche Mietobjekte. Geregelt sind dabei Dinge wie die Abnutzung der Mietsache, die Zahlung des Mietzinses und auch der Umgang mit bestimmten Mängeln.

Da der Umfang dieser Vorschriften nicht gering ist, bietet er oft Anlass zu zahllosen Streitigkeiten, die nicht selten vor Gericht enden: von der Frage der generellen Haustierhaltung über das vermeintlich zu laute Lachen der Kinder bis hin zu der Frage, ob das beliebte Grillen auf dem Balkon denn nun erlaubt ist. Es gibt einige Unsicherheiten, was die Pflichten als Mieter sind und welche Rechte ein Mieter eigentlich hat. Dazu nun im folgenden Ratgeber einige Anhaltspunkte.

Die Pflicht von Mietern zur Mietzahlung

Die erste Pflicht eines Mieters ist es, den vereinbarten Mietzins zu zahlen, nachzulesen in § 535 Abs. 2 BGB. Dies sollte unbedingt pünktlich zum vereinbarten Zeitpunkt geschehen. Anderenfalls liegt nämlich ein Mietrückstand vor, der unter Umständen die Kündigung der Mietwohnung zur Folge haben kann.

Die Pflicht von Mietern zur Einhaltung der Hausordnung

In jedem Haus, in dem mehrere Mietparteien wohnen, ist die gegenseitige Rücksichtnahme für ein friedliches Miteinander unabdingbar. Um dies bestmöglich zu erreichen, ist meist eine Hausordnung im Mietvertrag enthalten, an die sich jeder Mieter zu halten hat. So können Ruhezeiten, die Schließzeiten für die Haustür, die Reinigung des Treppenhauses oder die Nutzung von Gemeinschaftsräumen darin geregelt sein.

Doch nicht jeder hält sich daran. Und so gibt es in sehr vielen Mehrfamilienhäusern bei den Verwaltern regelmäßig Beschwerden über die Verhaltensweisen einzelner Nachbarn. Besonders häufig sind Ruhestörungen der Stein des Anstoßes. Deshalb sollten sowohl die gesetzlichen Ruhezeiten als auch die Ruhezeiten der Hausordnung unbedingt eingehalten werden. Die Hausordnung ist verpflichtend und bindend. Verletzt der Mieter diese mehrfach, kann der Vermieter eine Abmahnung erteilen und dem Mieter dann sogar die Wohnung kündigen (§ 543 Abs. 2 BGB).

Die Pflicht von Mietern zum Einholen einer Zustimmung zur Tierhaltung

In Deutschlands Mietwohnungen leben eine Menge Haustiere, Tendenz steigend. Im Vergleich zum Jahr 2007 gibt es im Jahr 2021 rund 11,5 Millionen mehr Haustiere (Anzahl der Haustiere in privaten Haushalten in Deutschland in den Jahren 2007 bis 2021. In: Statista, 2022). Was für eine Zahl!

Doch muss ein Mieter eine Erlaubnis vom Vermieter einholen, um ein Haustier in seiner Wohnung zu halten? Die Antwort ist – wie so oft –, es kommt darauf an. Grundsätzlich ist die Haltung von Kleintieren erlaubt. Zu diesen Kleintieren zählen zum Beispiel Mäuse, Hamster, Fische, Ziervögel oder auch Meerschweinchen. Auch das Halten von Hunden und Katzen darf generell nicht von vornherein untersagt werden, hier muss begründet werden, was gegen die Tierhaltung spricht. Dabei ist zum Beispiel auch die Anzahl der Tiere oder deren Größe für den Vermieter mit ausschlaggebend. Insbesondere sollten die Haustiere die anderen Bewohner nicht stören oder gefährden.

Wann darf der Vermieter nun Haustiere verbieten? Er darf diese beispielsweise verbieten,

• wenn dadurch Schäden in der Mietwohnung verursacht werden.
• wenn es durch das Tier zur Verletzung der Hausordnung kommt (z.B. ständiger Lärm).
• wenn die Haltung des Tieres nicht artgerecht wäre.
• wenn die Anzahl der Haustiere über das normale Maß hinausgehen würde (zum Beispiel zehn Katzen in kleiner Wohnung).
• wenn das Tier gefährlich ist.

Liegt keine Erlaubnis des Vermieters vor und es werden andere Tiere als Kleintiere in der Wohnung gehalten, darf der Vermieter einfordern, dass die Tiere dauerhaft aus der Wohnung entfernt werden. Im schlimmsten Fall kann dem Mieter auch bei nicht erlaubter Tierhaltung die Kündigung drohen.

Die Pflicht von Mietern zu kleineren Reparaturen

Grundsätzlich muss der Vermieter für Reparaturen in der vermieteten Wohnung aufkommen. Eine Ausnahme bildet dabei die sogenannte Kleinreparaturklausel. Diese gilt jedoch nur, wenn eine Kostenobergrenze für einzelne Kleinreparaturen im Mietvertrag festgelegt wurde. Das bedeutet, dass der Mieter in diesen Fällen kleinere Schäden oder Reparaturen, Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen in einer Höhe von ungefähr 200 € jährlich selbst bezahlen muss. Die genaue Obergrenze dieser Kosten entnehmen Sie Ihrem Mietvertrag. Steht dort keine Obergrenze, müssen Sie gar keine Reparaturen bezahlen.

Zu den Kleinreparaturen der Klausel gehören nur oft genutzte Gegenstände. So zum Beispiel die Reparatur eines defekten Lichtschalters oder eines tropfenden Wasserhahns. Fallen mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres an, ist die jährliche Gesamtbelastung für den Mieter durch die Rechtsprechung auf derzeit maximal 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete begrenzt.

Die Pflicht von Mietern zur Mängelanzeige

Als Mieter haben Sie nicht nur das Recht, dass Ihr Vermieter aufgetretene Mängel beseitigt, Sie haben gemäß § 536c BGB sogar die Pflicht, einen Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unverzüglich bedeutet: direkt nach Kenntnis des Mangels. Wenn Sie dieser Pflicht nicht zeitnah nachkommen und es entstehen dadurch Folgeschäden, kann es unter Umständen zu Schadensersatzforderungen gegen Sie kommen. Kommen wir nun aber zu einigen Rechten von Mietern.

Das Hausrecht von Mietern

Als Mieter haben Sie in Ihrer Mietwohnung das alleinige Hausrecht. Das heißt: Sie allein dürfen bestimmen, wer die Wohnung betreten darf.

Sie dürfen anderen Personen auch den Zutritt verweigern und sogar ein Hausverbot aussprechen. Betritt diese Person dann trotzdem Ihre Wohnung, begeht sie eine Straftat, nämlich Hausfriedensbruch (§ 123 Strafgesetzbuch, StGB). So ein Fall liegt in der Praxis oft vor, wenn es zum Streit mit einer Person kommt und diese vom Wohnungsmieter aufgefordert wird, die Wohnung zu verlassen, das jedoch nicht tut.

Sogar der Vermieter muss sich an ein vom Mieter ausgesprochenes Hausverbot halten. Dazu ein Beispiel aus der Praxis: Das Amtsgericht (AG) Hamburg beschäftigte ein Fall, in dem ein Mieter einem Handwerker Hausverbot erteilt hatte. Der Grund: Der Handwerker, der im Auftrag des Vermieters Modernisierungsmaßnahmen in einer Wohnung vornehmen sollte, erschien dem Mieter wenig kompetent und nicht sehr professionell. Dem Mieter kamen Zweifel an der fachlichen Qualifikation des Handwerkers, woraufhin der Handwerker ausfallend wurde. Deshalb verwies der Mieter ihn aus seiner Wohnung und sprach zugleich ein Hausverbot aus. Kurz darauf schickte der Vermieter denselben Handwerker erneut zu diesem Mieter, um die Arbeiten auszuführen. Das war nach Ansicht des Gerichts unzulässig. Das Amtsgericht Hamburg urteilte, dass der Vermieter einen anderen Handwerker zu beauftragen hat (Urteil des AG Hamburg-Blankenese vom 27. Juli 2007, Az.: 509 C 45/06).

Das Besuchsrecht von Mietern

Grundsätzlich dürfen Mieter in ihrer Wohnung so oft und so viel Besuch empfangen, wie sie möchten. Dabei ist es unerheblich, ob die Gäste beim Mieter übernachten und ob der Besuch regelmäßig kommt. Dabei müssen sich die Besucher genauso wie der Mieter an die geltende Hausordnung halten.

Zu beachten ist in jedem Fall, dass Gäste aber nicht unbeschränkt lange bleiben dürfen und somit Dauergäste werden, die ihren Lebensmittelpunkt in die Wohnung des Mieters verlagern. Eine Besuchsdauer von mehreren Monaten am Stück machte auch bei einigen Gerichten in der Vergangenheit eher den Anschein einer nicht genehmigten Untervermietung. Somit kann eine Vertragsverletzung vorliegen, die unter Umständen zur Kündigung der Wohnung führen kann. Sie sehen, auch das Mietrecht mit seinen Pflichten und Rechten ist sehr komplex.