Mieter lebt nur ab und zu in der Wohnung: Kündigung zulässig?

Gerade aus beruflichen Gründen kommt es häufig vor, dass neben der Hauptwohnung eine weitere Unterkunft im In- oder Ausland angemietet wird. Aber auch, wenn es in Deutschland Winter wird, zieht es vor allem Rentner des Öfteren für ein paar Monate in südliche Gefilde. Lebt der Mieter dann nur noch für kurze Zeit in der Mietwohnung und lässt er stattdessen seinen Nachwuchs oder andere Personen dort leben, stellt sich allerdings die Frage, ob diese Gebrauchsüberlassung erlaubt ist oder ob der Vermieter deshalb kündigen darf.

Sporadische Nutzung der Wohnung?

Eine dreiköpfige Familie zog im Jahr 1982 in eine Mietwohnung. Nach vielen Jahren bemerkte der Vermieter, dass die Eheleute die meiste Zeit des Jahres in ihrer Heimat Türkei verbrachten und nur noch für ca. drei Monate in der Mietwohnung lebten. Ihre mittlerweile erwachsene Tochter blieb dauerhaft allein in der Wohnung zurück.

Der Vermieter sah darin eine unbefugte Gebrauchsüberlassung und stellte den Mieter vor die Wahl: entweder kündige er selbst das Mietverhältnis oder er und seine Frau verlagern ihren Lebensmittelpunkt von der Türkei zurück nach Deutschland. Als sich die Wohnsituation jedoch nicht änderte, kündigte der Vermieter. Des Weiteren zog er vor Gericht und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Gebrauchsüberlassung an Tochter war erlaubt

Nach Ansicht des Amtsgerichts (AG) München ist das Mietverhältnis nicht wirksam durch Kündigung beendet worden. Der Vermieter hatte schließlich keinen Kündigungsgrund.

Muss Vermieter den Einzug Dritter genehmigen?

Ein Vermieter darf als Eigentümer der Wohnung bzw. des Hauses grundsätzlich frei entscheiden, wer in seiner Wohnung lebt. So spielen etwa Kriterien wie Bonität oder Sympathie eine wichtige Rolle bei der Entscheidung für einen bestimmten Mieter. Der darf deshalb nicht ohne entsprechende Erlaubnis des Vermieters die Wohnung an Dritte überlassen, vgl. § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). 

Allerdings muss in der Regel keine Genehmigung des Vermieters eingeholt werden, wenn ein naher Angehöriger mit in der Wohnung leben soll, z. B. der Lebens- bzw. Ehepartner oder ein Kind des Mieters. Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung nach § 540 I 1 BGB ist dann zu verneinen. Das gilt aber nicht beim Lebensgefährten, der mit Sack und Pack in die Wohnung zieht. Hier sollte der Vermieter zuvor um Erlaubnis gebeten werden – die er grundsätzlich aber nicht verweigern darf.

Mieter muss Wohnung selbst nutzen

Der Mieter darf nur dann eine privilegierte Person – z. B. sein Kind – ohne Erlaubnis des Vermieters in seiner Wohnung leben lassen, wenn er selbst die Räumlichkeiten nach wie vor nutzt. Davon ist aber nicht mehr auszugehen, wenn er zwar noch als Mieter im Vertrag steht, allerdings seine Möbel etc. bis auf wenige Gegenstände aus den Räumlichkeiten bereits entfernt hat oder nur noch sporadisch vorbeikommt. 

Kehrt der Mieter also lediglich für wenige Tage oder Wochen im Jahr zurück in die Wohnung, wird wohl nur von einer sporadischen Nutzung auszugehen sein. Er verliert dann sein Recht, die Wohnung an nahe Angehörige zur Nutzung zu überlassen. Hält er sich dagegen noch ca. drei Monate im Jahr in seiner Wohnung auf, ist nicht davon auszugehen, dass er seine Wohnung komplett aufgegeben hat. § 540 BGB ist dann nicht einschlägig.

Vorliegend lebte der Mieter zwar überwiegend im Ausland – er kam mit seiner Frau aber jedes Jahr für ca. drei Monate zurück in die Mietwohnung. Die Richter sahen darin nicht nur eine sporadische Nutzung der Räumlichkeiten, weshalb die Tochter sie ebenfalls nutzen durfte. Das galt insbesondere auch vor dem Hintergrund, weil die Tochter bereits seit ihrer Kindheit in der Wohnung gelebt hatte. Der Mieter hatte seine Wohnung daher nicht unbefugt an eine dritte Person überlassen, was wiederum dazu führte, dass der Vermieter das Vertragsverhältnis nicht wirksam beenden konnte.

Fazit: Nahe Angehörige des Mieters, z. B. Kinder oder Ehepartner, dürfen auch ohne Erlaubnis des Vermieters die betreffende Wohnung mitbenutzen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter die Wohnung ebenfalls nach wie vor regelmäßig – und nicht nur sporadisch – nutzt.

(AG München, Urteil v. 06.04.2016, Az.: 424 C 10003/15)

(VOI)