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Mieterhöhung durch Indexmiete und Verbraucherpreisindex

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Der Sachverhalt

Ein Mietvertrag aus dem Jahr 2006 sah eine Kaltmiete für die Wohnung nebst Stellplatz von 685 € vor. Zur Begründung einer Mieterhöhung war eine sog. Indexmiete vereinbart, wodurch die Erhöhung an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist. Wörtlich hieß es in der Klausel:

„Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist. […]“

Im Oktober 2013 erhöhten die Vermieter die Kaltmiete ab Dezember 2013 um 85 Euro. Zur Begründung führten sie wörtlich aus:

„Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. […] Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 Euro um (abgerundet) 85,00 Euro auf 775,00 Euro zu erhöhen. […]“

Der Mieter zahlte die Mieterhöhung nicht, er hielt diese für unwirksam, da der Vermieter nicht auch die prozentuale Erhöhung der Miete angegeben hat. Nach Ende des Mietvertrages verlangte der Mieter die Rückzahlung der Mietsicherheit, der Vermieter zog davon die nicht gezahlte Mieterhöhung ab.

Der Mieter klagte auf Rückzahlung der vollen, ungekürzten Mietsicherheit.

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter mit Urteil vom 22.11.2017, Az. VIII ZR 291/16 Recht. Die Vermieter haben die Erhöhungsbeträge zurecht einbehalten. Die Mieterhöhung war wirksam.

Nach § 557b Absatz3 Satz 1 und 2 BGB muss bei der Indexmiete die Änderung der Miete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Nach dem Wortlaut des Gesetzes sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.

Diese Anforderungen wurden in dem Mieterhöhungsverlangen eingehalten. Die Vermieter haben in dem Schreiben den Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, den aktuellen Index sowie den Betrag, um den sich die Miete erhöht und die künftig geschuldete Kaltmiete genannt. Damit standen dem Mieter alle Tatsachen zur Verfügung, um die begehrte Mieterhöhung zu überprüfen. Daneben war die Angabe der prozentualen Entwicklung nicht erforderlich.

Hinweis für die Praxis

Bei den Formalitäten darf man es nicht übertreiben! Sinn der gesetzlichen Vorschriften ist es, dass der Mieter sich ein Bild machen kann und nachprüfbare Fakten an die Hand bekommt. Dies war in dem Mieterhöhungsverlangen enthalten.

Die Angabe auch der prozentualen Erhöhung hätte für den Mieter keinen Mehrwert bedeutet. Nachvollziehbar ist, dass die Indexmiete sich im gleichen Verhältnis ändert wie der Verbraucherpreisindex. 


Rechtstipp vom 13.02.2018

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