Mieterhöhung nach § 558 BGB – wann habe ich als Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung?

Bei Mietverträgen, die über einen längeren Zeitraum bestehen, kann nach gegebener Zeit über eine Mieterhöhung nachgedacht werden. Teilweise bestehen auch noch Mietverträge aus DM-Zeiten, die noch immer in ihrer ursprünglichen Version mit umgerechneter €-Miete fortbestehen.

Gerade in diesem Fall dürfte es sich für Vermieter lohnen, über eine Mieterhöhung nachzudenken.

Nicht selten wenden sich Vermieter an Anwälte und legen diesen ein selbst formuliertes Mieterhöhungsschreiben vor, welches sie an ihre Mieter überreicht haben. Dabei können jedoch erhebliche Fehler passieren, die dazu führen, dass eine Mieterhöhung nicht wirksam durchgesetzt werden kann, wenn der Mieter die Zustimmung zu der Erhöhung verweigert.

Formell werden gewisse Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsschreiben gestellt, die schnell missachtet werden.

Hinzu kommt, dass dem materiellen Begründungserfordernis selten nicht ausreichend genüge getan wird.

Zunächst ist zwischen den verschiedenen Tatbeständen der Mieterhöhung zu unterscheiden.

§ 557 BGB bietet die Möglichkeit, in Zusammenwirken mit dem Mieter einvernehmlich eine geänderte Miete zu vereinbaren. Hierbei genießen die Partei Gestaltungsfreiheit, die ihre Grenzen in dem Schutz des Mieters findet. Nach § 557 Abs. 4 BGB darf keine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters erfolgen. Der Vorteil einer solchen Mieterhöhung besteht darin, dass keine Kappungsgrenzen einzuhalten sind. Mieter und Vermieter sind daher in der Höhe der vereinbarten Miete frei.

Weiterhin besteht für den Vermieter nach § 559 BGB die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung. Hier kann der Vermieter die angefallenen Modernisierungskosten derzeit noch bis zu 11 % auf die jährliche Miete übertragen und demnach eine monatliche Mieterhöhung verlangen. Im Wege der Mietrechtsreform soll dies auf 8 % jährlich abgesenkt werden.

Gegenstand dieses Beitrags soll die Modernisierung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sein. Dieses Mieterhöhungsverfahren stellt ein zweistufigen Verfahren dar.

Zunächst erhält der Mieter ein Schreiben in Form eines Zustimmungsverlangens des Vermieters mit der erhöhten Miete. Innerhalb einer Überlegungsfrist kann sich der Mieter entscheiden, ob er sich mit dem Mieterhöhungsverlangen einverstanden erklärt. Ist das Mieterhöhungsschreiben formell und materiell ordnungsgemäß, hat der Vermieter einen klageweise durchsetzbaren Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung.

Erklärt der Mieter seine Zustimmung nicht, muss sich der Vermieter innerhalb einer Frist von 3 Monaten überlegen, ob er in einem Klageverfahren die Zustimmung des Mieters erwirken möchte.

Es sollen grob die formellen und materiellen Voraussetzungen skizziert werden.

Formell müssen folgende Punkte beachtet werden:

• Absender: es ist der Vermieter vollständig zu nennen, lässt sich dieser vertreten, ist dies deutlich zu machen und die Vollmacht beizufügen
• Adressat: es ist allen Hauptmietern gegenüber die Mieterhöhung zu erklären
• Form: Textform und Begründung, Wortlaut muss auf Zustimmung gerichtet sein
• Zugang: der Vermieter muss den Zugang des Mieterhöhungsverlangen sicherstellen

Nach § 558a BGB ist das Mieterhöhungsscheiben zu begründen. In Abs. 2 des § 558a BGB sind die Begründungsmittel aufgeführt:

• ein Mietspiegel
• eine Auskunft aus der Mietdatenbank
• ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellte und vereidigten Sachverständigen
• Angabe von 3 Vergleichswohnungen

Nicht selten fehlt es genau an dieser Begründung des Mieterhöhungsschreibens. Dies führt sodann zu formellen Unwirksamkeit des Erhöhungsschreibens.

Viele Vermieter sind der Ansicht, die Argumentation mit der Kappungsgrenze von 20 % der Ausgangsmiete würde als Begründungserfordernis ausreichen.

Dies stellt jedoch, wie der Name schon sagt, nur eine Kappungsgrenze und kein Begründungsmittel dar.

Die Mieterhöhung darf maximal 20 % von der Ausgangsmiete, die 3 Jahre vor Wirksamwerden der Mieterhöhung galt, höchstens jedoch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.

Nach der Rechtsprechung des BGH genügt es, wenn in dem Mieterhöhungsschreiben die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben ist und diese begründet wurde (BGH, Hinweisbeschluss vom 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).

Ob das Mieterhöhungsverlangen der Höhe nach ordnungsgemäß ist, betrifft die Frage der materiellen Wirksamkeit.

Damit Sie keine bösen Überraschungen erleben, sind wir Ihnen gerne bei der Erstellung, aber auch bei der Überprüfung eines Mieterhöhungsschreibens behilflich.

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen