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Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete trotz Mängel der Wohnung (Mietminderung)?

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In der Praxis nicht selten sind Fälle, in denen der Vermieter einen Anspruch zur Erhöhung der Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) hat, der Mieter aber gegenüber dem Vermieter – teilweise auch noch im Prozess über die Rechtmäßigkeit der Erhöhung der Miete – einwendet, die Mieterhöhung sei nicht gerechtfertigt, da die Wohnung einen oder diverse Mängel hat.

Grundsätzlich sind das zweierlei Paar Schuhe. Im Ergebnis kann das so aussehen, dass zunächst die Mieterhöhung rechtens ist. Dann jedoch – das kann auch zeitgleich passieren – im Zuge der berechtigten Mietminderung (§ 536 BGB) die Miete gemindert werden kann, zumindest bis der Vermieter die Mängel beseitigt.

Sehr deutlich lässt sich das am Beispiel einer nicht funktionierenden Gegensprechanlage erläutern:

Das Vorhandensein einer Gegensprechanlage ist bei der Frage der Mieterhöhung ein sogenanntes wohnwerterhöhendes Merkmal (Merkmalgruppe 4). Das führt u. U. dazu, dass die Gegensprechanlage dem Vermieter einen Zuschlag von 20 % auf den Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem (Berliner) Mietspiegel gewährt. Der Mieter hält jedoch diesen Zuschlag für ungerechtfertigt, weil die Gegensprechanlage zum Zeitpunkt des Erhöhungsverfahrens defekt ist und nicht genutzt werden kann.

Für eine gerechtfertigte Mieterhöhung ist jedoch einzig und allein ausschlaggebend, dass die Gegensprechanlage überhaupt vorhanden ist. Die Funktion bzw. Nichtfunktion der Gegensprechanlage wird im Rahmen der Frage geprüft, ob Mietminderungsansprüche vorhanden sind. Wenn die Gegensprechanlage tatsächlich defekt ist, dieser Mangel dem Vermieter angezeigt wurde, kann der Mieter wiederum die Miete mindern. Das zumindest für den Zeitraum, bis der Vermieter die Gegensprechanlage repariert.

Häufig werden seitens Mietern Mängel, welche gegebenenfalls zur Mietminderung berechtigen, als Einwände gegen die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgebracht. Richtig ist es, derartige Mängel rechtzeitig, bestenfalls sofort – zumindest in Textform (wegen der nachträglichen besseren Beweisbarkeit) – anzuzeigen, den Vermieter gleichzeitig mit Fristsetzung auffordern, den Mangel zu beseitigen und sich wegen dieses Mangels ausdrücklich die Mietminderung für den Fall der Nichtbeseitigung innerhalb der Frist vorzubehalten. Es kann nämlich zu Problemen führen, wenn über einen längeren Zeitraum nach Mängelanzeige die Miete in voller Höhe ohne Erklärung eines Vorbehaltes gezahlt wird. Die Gerichte tendieren dazu, dann ein Recht zur Mietminderung als verwirkt anzusehen.

In diesem Zusammenhang weisen wir auf unser Rechtsprodukt der anwaltlichen Beratung zur Rechtmäßigkeit und Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung hin. Seitens eines Anwalts kann bei der Besichtigung geprüft werden, ob wohnwertmindernde Merkmale im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder Mängel der Mietsache vorliegen, die entsprechend beim Vermieter angezeigt werden müssen.


Rechtstipp vom 21.11.2016
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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