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Mieterhöhungen bei Einfamilienhäusern

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Besteht ein Mietverhältnis schon seit längerer Zeit, kommt der Zeitpunkt, in welchem die vereinbarte Miete vielleicht nicht mehr ganz den Verhältnissen entspricht. Können sich Vermieter und Mieter dann nicht auf eine angemessene Erhöhung der Monatsmiete einigen, stellt sich die Frage, inwiefern der Vermieter gesetzlich zu einer Erhöhung der Miete berechtigt ist.

Gemäß § 558 BGB kann ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen, wenn dadurch die so genannte "ortsübliche Vergleichsmiete" erreicht wird. Die Feststellung dieses Wertes ist jedoch nicht ganz einfach. Wer möchte für diese Frage schon ein kostenträchtiges Gutachten in Auftrag geben? Wohingegen mancherorts Mietspiegel für Wohnungen bei den Gemeinden geführt werden, existieren fast nie Mietspiegel, die auch Vergleichsmieten für Einfamilienhäuser ausweisen. In der Praxis stellt sich deshalb das Problem, wie der Vermieter seine Mieterhöhung rechtssicher gegenüber dem Mieter schriftlich begründen kann.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass sich ein Vermieter auch auf einen eigentlich nicht passenden Mietspiegel berufen kann, sofern sich die von ihm verlangte Miete innerhalb der Preisspanne dieses Mietspiegels befindet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.09.2008, VIII ZR 58/08). Der Bundesgerichtshof begründete dies damit, dass es dem Regelfall entspricht, dass die Miete für Einfamilienhäuser sogar gegenüber der Fläche und der Lage nach vergleichbaren Wohnungen in Mehrfamilienhäusern höher liegt. Wenn der Vermieter seine Erhöhung dann mit einem im Mietspiegel oben liegenden Tabellenwerte begründet, sei dies nicht zu beanstanden.

Zu beachten ist aber immer, dass eine Erhöhung der Miete nicht einseitig erfolgen kann. Der Gesetzgeber hat sich für ein Verfahren entschieden, nach welchem der Vermieter unter Umständen vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen kann. Wenn der Mieter dieser Erhöhung dann nicht zustimmt, kann man nicht gleich vor Gericht eine erhöhte Miete einklagen, sondern muss den Mieter auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung verklagen.

Nachdem bereits in dem schriftlichen Verlangen zur Zustimmung zur Mieterhöhung zahlreiche formelle Voraussetzungen zu beachten sind, ist hierauf erhöhte Aufmerksamkeit zu verwenden. Wenigstens hat der Bundesgerichtshof dem Vermieter eines Einfamilienhauses die Möglichkeit eröffnet, seine Mieterhöhung mit einem eigentlich nicht dazu passenden Mietspiegel begründen zu können.

 


Rechtstipp vom 14.01.2009
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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