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Mietkaution – Behandlung der Mietkaution während des Mietverhältnisses

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Nicht selten tritt folgende Situation in einem laufenden Mietverhältnis auf:

Der Mieter kommt mit der Zahlung einer oder mehreren Mieten in Verzug. Der Vermieter befriedigt sich wegen seiner fälligen Ansprüche aus der Mietkaution. Anschließend fordert er den Mieter auf, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.

Dieser Sachverhalt lag einer Entscheidung des BGH vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13 zugrunde. Im dort entschiedenen Fall war im Mietvertrag sogar eine Klausel enthalten, dass der Vermieter sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen könne und der Mieter in diesem Fall verpflichtet sei, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.

Der BGH hat sowohl dieser Vereinbarung als auch dem Verhalten des Vermieters eine klare Absage erteilt.

Als die Mieterin die Miete minderte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangte von ihm, den Betrag wieder als Kaution anzulegen. Der Bundesgerichtshof hat in seiner oben genannten Entscheidung der Mieterin Recht gegeben. Der Vermieter ist nicht berechtigt, während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderung das Kautionsguthaben in Anspruch zu nehmen.

Das Vorgehen des Vermieters widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck kommenden Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß dieser Vorschrift hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen, d. h. insolvenzfest, anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurück erhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.

Diese Zielsetzung, so der BGH, würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung im Mietvertrag sah der BGH als unwirksam an, gemäß § 551 Abs. 4 BGB.

Haben Sie Fragen zur Mietkaution, deren Anlageform, Fälligkeit oder evtl. bestehender Aufrechnungsmöglichkeiten?

Wir beraten Sie gerne!

Renate Winter

Rechtsanwältin


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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