Mietkaution: Höhe, Zahlung, Rückerstattung

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Grundsätzlich muss ein Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietsicherheit leisten. Diese Sicherheitsleistung soll dem Vermieter als Faustpfand dienen, wenn z. B. die Miete oder Nebenkosten nicht gezahlt, Schäden in der Wohnung verursacht oder die vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt werden. Wie mit der Kaution umzugehen ist und was der Vermieter höchstens fordern kann, ist gesetzlich geregelt und somit nicht in das Ermessen des Vermieters gestellt.

Trotz klarer gesetzlicher Regelungen gibt es zwischen Vermieter und Mieter häufig Streit. Nicht selten wird die Mietkaution durch den Vermieter einbehalten oder gekürzt.

Muss eine Mietkaution mietvertraglich vereinbart werden und wie hoch darf eine Mietkaution maximal sein?

Ohne vertragliche Verpflichtung (meist im Mietvertrag geregelt) braucht der Mieter gar keine Kaution zu zahlen, und zwar auch dann nicht, wenn der Vermieter dies zu einem späteren Zeitpunkt fordert.

Hinsichtlich der Höhe der Mietkaution gilt, dass diese höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen darf. Nebenkosten, über die der Vermieter abzurechnen hat (Vorauszahlungen), dürfen in die Berechnung der Kautionshöhe nicht einbezogen werden. Ebenso ist eine nachträgliche Erhöhung ist nicht zulässig, selbst dann wenn z. B. die Miete erhöht oder am Anfang der mögliche Höchstbetrag nicht ausgeschöpft wurde. Ist die Miete aufgrund eines Mangels gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Übrigens: Ein die Höchstgrenze übersteigender Kautionsbetrag kann wegen Unwirksamkeit zurückgefordert werden. Der Rückforderungsanspruch des Mieters beschränkt sich aber auf den Betrag, der die Höhe von drei Monatsmieten überschreitet.

Wie ist eine Mietkaution zu zahlen?

Es ist gesetzlich geregelt, dass die Kaution erst zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten ist (also nicht schon bei Vertragsabschluss!) und dass der Mieter immer das Recht hat, die Zahlung in drei gleich hohen Teilbeträgen zu leisten. Dies gilt auch dann, wenn der Gesamtbetrag weniger als drei Monatsmieten beträgt. Die erste Rate ist also zu Mietbeginn zu zahlen, die zweite und dritte Rate jeweils im Monatsabstand. Eine Zahlung ohne Nachweis ist im Zweifel verloren.

Es ist dringend anzuraten, die Zahlungen für die Kaution jeweils gesondert zu leisten und auf der Quittung, der Überweisung oder dem Verrechnungsscheck unbedingt ausdrücklich zu vermerken, für welche Wohnung, von wem, wann und wieviel als Kaution geleistet wurde. Die Zahlung ist ausschließlich immer an den Vermieter zu entrichten. Deshalb ist dringend davon abzuraten, Verrechnungen vorzunehmen, insbesondere nicht mit dem Vormieter. Heften Sie Zahlungsnachweise der Kaution sofort bei Ihren Mietunterlagen ab.
Bei Mietvertragsabschlüssen nach dem 30.4.2013 droht bei Nichtzahlung der Kaution ein gesteigertes Kündigungsrisiko. Denn gemäß § 569 Absatz 2a BGB darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Nettokaltmiete entspricht.

Der Rückstand mit zwei Kautionsraten reicht also aus. Eine Abhilfefrist oder eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich. Allerdings kann der Mieter die Kündigung unwirksam machen, wenn er die geschuldete Summe spätestens bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nachzahlt oder sich das Job-Center oder das Sozialamt zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet.

Wie ist eine gezahlte Mietkaution durch den Vermieter anzulegen?

Wenn schon eine Kaution gezahlt werden muss, dann ist die sicherste Anlage, wenn auf den Namen des Mieters ein Sparbuch angelegt wird, das der Mieter dann an den Vermieter gegen Nachweis verpfändet. Sparkassen und Banken haben hierfür Musterformulare entwickelt, so dass solche Vereinbarungen einfach und unproblematisch geschlossen werden können. Deshalb sollte der Vermieter immer gefragt werden, ob die Kaution nicht so angelegt werden kann. Hinzu kommt, dass ausschließlich diese Anlageform bürokratische Probleme bei der Handhabung der Zinsabschlagsteuer für Vermieter und Mieter erspart.

Wenn die Kaution als Geldsumme an den Vermieter gezahlt werden muss (sog. Barkaution), ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Kaution bei einem Kreditinstitut von seinem Vermögen getrennt anzulegen. Nur dann ist die Kaution bei einer eventuellen Zahlungsunfähigkeit oder einem Konkurs des Vermieters nicht verloren, dem Zugriff anderer Gläubiger entzogen und darüber hinaus auch die Verzinsung gesichert. Deshalb sollte auch bereits kurz nach der Zahlung ein Nachweis für die ordnungsgemäße Anlage der Kaution vom Vermieter verlangt werden. Nach dem Gesetz ist dieser dazu verpflichtet. Es besteht sogar die Möglichkeit, die Miete bis zum Nachweis zurückzubehalten. Dies sollte allerdings niemals ohne vorherige Beratung geschehen.

Kann eine Mietkaution auch „abgewohnt“ werden?

Nein! Mieter sind grundsätzlich nicht berechtigt, bei Beendigung des Mietverhältnisses für die letzten Monate der Mietzeit keine Miete mehr zu zahlen und den Vermieter auf die ihm zur Verfügung stehende Kaution zu verweisen. Nur in ganz besonderen Fällen, wenn z.B. der Rückerstattungsanspruch durch Vermögensverfall verloren ginge, sollte ausnahmsweise so vorgegangen werden. Allerdings sollte dies vorab mit einem Rechtsanwalt besprochen werden.

Muss die Mietkaution unmittelbar nach dem Auszug durch den Vermieter rückerstattet werden?

Nein! Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter nicht unmittelbar nach dem Auszug des Mieters die Kaution zurückzahlen. Die Gerichte billigen dem Vermieter in der Regel einen Zeitraum von bis zu 6 Monaten zu, durch den sichergestellt sein soll, dass vermieterseits keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr entstehen. Denkbare Gegenansprüche sind z.B. noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen, Ersatzansprüche wegen vom Mieter verursachter Schäden in der Wohnung und angebliche Forderungen wegen unterlassener oder unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Für die Rückerstattung der Kaution gelten u.a. noch folgende Grundsätze.

  • Der Vermieter muss seine Gegenansprüche geltend machen und betragsmäßig ausweisen. Es darf immer nur der Teil der Kaution einbehalten werden, der zur Sicherung der (voraussichtlichen) Forderung notwendig ist.
  • Im ungünstigsten Fall verzögert sich die Abrechnung der Kaution, bis rechtliche Streitigkeiten z.B. wegen Schönheitsreparaturen gerichtlich entschieden sind.
  • Hat der Vermieter sich bis circa sechs Wochen nach dem Auszug des Mieters zur Abrechnung der Kaution nicht von sich aus gemeldet oder Forderungen gestellt, dann sollte der Mieter ihn auffordern, über die Kaution abzurechnen. Dies sollte unter Fristsetzung mit einem Zeitraum von circa zwei Wochen (mit Angabe des sich dann ergebenden Datums) erfolgen (Einschreiben/Rückschein). Bleibt dies erfolglos – weil sich der Vermieter auf die von der Rechtsprechung grundsätzlich gewährte 6-Monats-Frist beruft –, sollte die Beratung aufgesucht werden.

Welche Auswirkungen hat ein Eigentümerwechsel auf die geleistete Mietkaution?

Grundsätzlich gilt, dass der Erwerber des Mietgrundstücks für die Kaution haftet, unabhängig davon, ob ihm die Kaution ausgehändigt wurde oder nicht.

Das BGB regelt die Haftung des Veräußerers für die Kaution bei Ausfall des Erwerbers. Der Vermieter trägt das Insolvenzrisiko des Erwerbers. Nach Ansicht des Gesetzgebers ist die Forthaftung des Vermieters subsidiär. Der Mieter muss nach Beendigung des Mietverhältnisses zunächst ggfs. gegen den Erwerber gerichtlich vorgehen, sofern dies nicht beispielsweise wegen Unerreichbarkeit oder Insolvenz aussichtslos erscheint.

Holt der Veräußerer (der alte Vermieter) die Zustimmung vom Mieter ein, dass dieser mit der Aushändigung der Kaution an den Grundstückserwerber einverstanden ist, entfällt die Haftung des Veräußerers für die Kaution nicht. Mit einer Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber bestätigt der Mieter nämlich nur das, was gemäß § 566 a Satz 1 BGB ohnehin kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus § 566 a Satz 2 BGB gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten. Andererseits: Kein Mieter ist verpflichtet, eine solche Zustimmung zu erteilen. Es gibt in der Regel auch keinen Grund hierfür, es sei denn als Gegenleistung wird eine Mietsenkung vereinbart.

Was passiert mit der Kaution in der Zwangsverwaltung der Immobilie?

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von dieser geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht auszahlt hat.

Aber: § 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird.

Für alle Fragen rund um das Thema Mietkaution steht Ihnen Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Köln/Paris 1) gern zur Verfügung.


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