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Mietkaution nicht bezahlt – droht nun die Kündigung?

Rechtstipp vom 13.12.2016
Aktualisiert am 26.09.2018
Rechtstipp vom 13.12.2016
Aktualisiert am 26.09.2018

In der Praxis erleben wir immer wieder – sowohl sehr zur „Freude“ der Vermieter als auch zu „bitteren Erkenntnis“ der Mieter –, dass auch im Falle der nicht gezahlten Mietkaution die Kündigung des Mietverhältnisses drohen kann. Denn gerade in städtischen Ballungsgebieten, in denen Wohnraum knapp und teuer ist, greifen viele Vermieter auf dieses probate Mittel zurück, um Mieter mit langen Mietverträgen zu noch günstigen Mieten auf die Straße zu setzen.

1. Ist diese Kündigung wirksam?

Grundsätzlich ist bekannt, dass bei entsprechendem Zahlungsverzugs der zu leistenden Mieten unter Umständen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen kann. Doch was passiert, wenn der Mieter die Kaution trotz mietvertraglicher Vereinbarung nicht zahlt bzw. noch nicht gezahlt hat?

Seit der Geltung des Mietrechtsänderungsgesetzes von 2013 kann auch im Falle der „Nichtzahlung“ der Mietsicherheit bzw. der Mietkaution die außerordentliche/fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 569 Abs. 2 a BGB ausgesprochen werden.

Fast in jedem Mietvertrag findet sich eine Klausel, die die Mietsicherheit bzw. Mietkaution regelt. Hierbei ist es üblich, dass die dreifache Kaltmiete als Mietsicherheit bzw. Mietkaution an den Vermieter zur Absicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis gezahlt werden muss.

2. Gesetzliche Regelung zur Kündigungsmöglichkeit gemäß § 569 Abs. 2 a BGB

Die Kündigung wegen Kautionsrückstand ist seit 2013 nunmehr sogar gesetzlich geregelt worden. Dem Vermieter wird hierdurch eine weitere Kündigungsmöglichkeit zu den bisher „klassischen“ Kündigungsrechten wegen Mietzahlungsverzug eingeräumt. Der Vermieter kann demnach kündigen, sofern der Mieter mit der Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Verzug gerät.

Wörtlich heißt es dazu in § 569 Abs. 2 a BGB:

„Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.“

Dies bedeutet vereinfacht gesagt im Ergebnis:

Sofern der Mieter mit der Mietsicherheit bzw. Mietkaution in Rückstand gerät, der einen Betrag in Höhe von mindestens zwei Nettomieten umfasst, stellt dies grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 Abs. 2 a BGB dar.

Vorsicht bei Kautionsrückstand

Insofern ist also auf Mieterseite äußerste Vorsicht geboten. Denn häufig gerät diese Vereinbarung im Zuge des Mietverhältnisses in Vergessenheit. Dies vor dem Hintergrund, dass häufig die Miete als Dauerauftrag oder Lastschriftverfahren monatlich automatisch eingezogen wird, die Kautionszahlung jedoch im Zuge von Investitionen der neuen Küche, Möbel etc. gerade zu Mietauftakt leichtfertigt schlichtweg vergessen wird anzuweisen.

Ohne entsprechende Mahnung seitens des Vermieters wird sodann hieran nicht mehr gedacht. Jedoch muss der Vermieter diesen Umstand, also den Kautionsrückstand, gar nicht erst abmahnen, um eine fristlose Kündigung auszusprechen. Insofern haben wir schon in der eigenen Praxis erlebt, dass die Kündigung aus „heiterem Himmel“ erfolgt, ohne dass man hiergegen vorgehen kann.

Heilungsmöglichkeit der Kündigung

Einzige Ausnahme die Kündigung „ungeschehen“ zu lassen, ist die Möglichkeit der Heilung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB. Denn vergleichbar mit der Kündigung wegen Mietrückstandes, hat der Mieter die Möglichkeit, die Kündigung durch entsprechende Zahlung zu „heilen“.

So heißt es in § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB wörtlich:

„... die Kündigung wird (auch) dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.“

Dies bedeutet, dass der Mieter durch entsprechende Zahlung des gesamten Rückstandes die Kündigung unwirksam geschehen werden lassen kann.

Fazit:

Im Ergebnis ist also noch einmal ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass mit der im Mietvertrag vereinbarten Mietkaution bzw. Mietsicherheit äußerst gewissenhaft umzugehen ist. Denn die Mietkaution ist genauso als Vertragsverpflichtung zu sehen wie die monatlichen Mietzahlungen. Gerade als Mieter sind Sie daher gut beraten, die Mietkaution direkt zu Mietbeginn zu leisten und nicht zu hoffen, dass der Vermieter im Zweifelsfall Sie noch einmal zu Ihrer Zahlungsverpflichtung auffordert bzw. anmahnt. Denn ansonsten droht jederzeit die Kündigung wegen Kautionsrückstand.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch keine Nachfragen zu diesem Artikel kostenlos beantworten.

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