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Mietminderung bei Baulärm – Rechtmäßig und wenn ja wie hoch?

Rechtstipp vom 19.10.2017
Aktualisiert am 13.09.2018
Rechtstipp vom 19.10.2017
Aktualisiert am 13.09.2018

Baulärm kann eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellen und berechtigt daher grundsätzlich zur Mietminderung.

Wie bei jeder Mietminderung ist jedoch zwingende Voraussetzung eine vorherige Mängelanzeige. Dem Vermieter muss vor der Minderung die Möglichkeit gegeben werden, Abhilfe zu schaffen.

Neben Baulärm berechtigen auch weitere bei Baustellen typische Beeinträchtigungen zur Mietminderung. Dies sind zum Beispiel:

  • Vermehrtes Auftreten von Schmutz/Baustaub im Treppenhaus, auf dem Balkon etc.
  • Einrüsten des Hauses und hierdurch entstehende Folgen wie die Verdunkelung der Wohnung oder die Unbenutzbarkeit des Balkons

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Wie so oft bei der Juristerei kommt es auf den konkreten Einzelfall an.

Bei besonders umfangreichen Bauarbeiten kann in besonderen Ausnahmefällen eine 100-prozentige Minderung (so beispielsweise das AG Charlottenburg beim Ausbau eines Dachgeschosses, Erneuerung der Wasserversorgung, Fassadenarbeiten, Installation einer Heizungsanlage und Bauarbeiten in der Wohnung selbst; MM 1996,455) gerechtfertigt sein. Bei erheblichem Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück ist eine 25-prozentige Mietminderung nicht unrealistisch (so auch LG Darmstadt, Urteil vom 18.03.1983; Az.: 17 S 284/82).

Für die Minderungsquote unerheblich ist, ob der Mieter tagsüber zu den üblichen Bauzeiten abwesend oder sogar während der gesamten Bauzeit evtl. urlaubsbedingt nicht vor Ort ist. Entscheidend ist die objektive Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Mietsache.

Irrelevant ist auch, ob die Baumaßnahme am Haus oder in der Nachbarschaft stattfindet. Die Beeinträchtigung und daher die Minderungsquote wird jedoch bei einer Baumaßnahme am eigenen Haus höher sein.

Es empfiehlt sich für den Mieter, zu Beweiszwecken für ein evtl. Gerichtsverfahren ein Lärmprotokoll anzufertigen.

Darf die Miete auch gemindert werden, wenn der Vermieter auf den Baulärm keinen Einfluss hat?

Ja. Der Vermieter schuldet seinem Mieter einen mängelfreien Gebrauch der Mietsache. Eine Mietminderung kann beispielsweise bei einer Großbaustelle des Nachbargrundstücks gerechtfertigt sein. Eventuell hat der Vermieter einen Regressanspruch gegen die tatsächlich den Lärm verursachende Person. Hierauf kommt es jedoch in dem Verhältnis Mieter/Vermieter nicht an.

In welchen Fällen darf trotz erheblicher Lärmbelästigung nicht gemindert werden?

Der Mieter darf die Miete nicht mindern, wenn er bei Vertragsschluss damit rechnen musste, dass in absehbarer Zeit in der Nachbarschaft gebaut wird. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn jemand in ein Neubaugebiet zieht oder das Nachbargebäude extrem sanierungsbedürftig ist.

Eine Mietminderung kann zudem vertraglich ausgeschlossen werden.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel grundsätzlich nicht kostenlos beantworten.

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