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Mietminderung bei Baumaßnahmen in der Nachbarschaft

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Baumaßnahmen im eigenen Haus, aber auch auf dem Nachbargrundstück oder der Straßenausbau vor dem Haus beeinträchtigen das Wohngefühl des Mieters erheblich. Schmutz, Baulärm, behinderter Zugang zur eigenen Wohnung sind ärgerlich und schränken die Benutzung der Wohnung oft erheblich ein, verringern im juristischen Sinne deren Gebrauchswert oder heben diesen in extremen Fällen sogar gänzlich auf. Gegen die Durchführung der Baumaßnahmen kann sich der Mieter kaum wehren, erst recht nicht, wenn diese nicht an der eigenen Wohnung durchgeführt werden, sondern auf Nachbargrundstücken oder der öffentliche Straße. Jedoch kann der Mieter überlegen, ob er nicht gleichwohl die Miete mindert, auch wenn sein Vermieter die Beeinträchtigungen eigentlich nicht zu vertreten hat. Dieses erweiterte Minderungsrecht wurde von den Gerichten in der Vergangenheit noch bestätigt und unter bestimmten Umständen ist dies auch heute noch der Fall. Der eigene Vermieter wird dann auf die Möglichkeit verwiesen, die „zu Recht“ gekürzte Miete als Schadenersatz bei dem Bauherrn einzufordern, der die Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück durchführt. Doch diese gerichtliche Praxis erfuhr und erfährt einen Wandel. Es ist mit der Minderung der Miete nun Vorsicht geboten, wenn in der Nachbarschaft Instandhaltungsarbeiten an Gebäuden stattfinden oder gar eine Baulücke geschlossen wird. Teilweise stellen die Gerichte noch darauf ab, ob bei Mietvertragsschluss für den Mieter erkennbar war, dass in der Nachbarschaft mittelfristig mit Instandhaltungsarbeiten zu rechnen ist. War dies der Fall, kann er nicht die Miete kürzen, da der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis dieses Umstandes geschlossen hat. In Innenstadtbereichen wird teilweise auf die Erkennbarkeit bevorstehender Baumaßnahmen überhaupt nicht abgestellt, da hier stets mit Bauarbeiten zu rechnen sei. Beim Schließen einer Baulücke soll eine Minderung prinzipiell nicht möglich sein. Bei Straßenbauarbeiten wird mitunter unterschieden, ob diese in verkehrsreicher Innenstadtlage oder im ruhigen Randgebiet stattfinden. Dem Lärm gewöhnten Stadtbewohner soll das Minderungsrecht nicht zustehen, da in Städten jederzeit mit Straßenbauarbeiten zu rechnen ist.

Allenfalls wenn am Nachbargrundstück Modernisierungsmaßnahmen stattfinden, also Baumaßnahmen, die nicht nur die Sache Instand erhalten, sondern nachhaltig verbessern, kommt unter bestimmten Voraussetzung eine Mietminderung in Betracht. Es empfiehlt sich daher bei Baumaßnahmen in der Nachbarschaft zunächst gegenüber seinem Vermieter die Mietminderung zu erklären und wenn dieser die Minderung akzeptiert, hat man nichts zu befürchten, dann ist die gekürzte Miete  vereinbart. Lehnt der Vermieter die Minderung ab, muss am konkreten Fall rechtskundig geprüft werden, ob eine Minderung in Betracht kommt und in welcher Höhe diese dann geltend gemacht wird. Nicht zuletzt besteht das Risiko, dass bei unberechtigter und schuldhafter Minderung der Miete eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges vom Vermieter erklärt wird.

Thomas Woelke

Rechtsanwalt


Rechtstipp vom 28.01.2016
aus der Themenwelt Miete mindern bei Mängeln und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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