Mietminderung bei Dachgeschossausbau von 20%

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 14.04.2016 – 219 C 248/15

In einer Entscheidung im April 2016 hat das Amtsgericht Charlottenburg über die Höhe einer angemessenen Minderung entschieden, wenn direkt über der eigenen Wohnung das Dachgeschoss ausgebaut wird.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag für eine Wohnung im 4. Obergeschoss verbunden. Ab Mai 2015 ließ der Vermieter das Dachgeschoss, das sich direkt über der Wohnung der Mieterin befand, ausbauen. Neben den Arbeiten an dem Dachgeschoss wurden die Fenster der Wohnung mit Blaufolie verklebt, der Balkon war z. T. nicht nutzbar, es wurde ein Gerüst aufgestellt und es fanden Materialanlieferungen über das Treppenhaus statt, das entsprechend auch verschmutzt war. Die Mieterin behauptete unter Vorlage eines Lärmprotokolls, dass der Baulärm im gesamten Haus zu hören war und zwar wöchentlich von Montag bis Samstag. Sie leistete die Miete unter Vorbehalt und verlangte mit der Klage zu viel geleistete Miete für den Zeitraum Mai bis November 2015 zurück. Eine angemessene Minderung setzte sie mit einem Drittel der Miete an.

Die Entscheidung: Das Amtsgericht gab der Mieterin nur zum Teil Recht. Insbesondere betrug eine angemessene Minderung nach Ansicht des Amtsgerichts allein 20 % der Miete. Hierbei berücksichtigt das Amtsgericht, das in dem Zeitraum, in dem Bauarbeiten tatsächlich stattgefunden haben, aufgrund der Bauarbeiten die Miete um 50 % zu mindern sei, da die Wohnung auch in dieser Zeit zur Aufbewahrung des Hausrats, zum Kochen, Waschen sowie zum Benutzen der Toilette zur Verfügung steht. Bei einer Arbeitszeit von 40 Wochenstunden (24 % der gesamten Wochenzeit) kam das Amtsgericht so zu einer Minderungsquote von 12,5 % der Miete aufgrund der Bauarbeiten. Die weiteren Beeinträchtigungen aufgrund der Verdunkelung der Wohnung durch das Gerüst, die aufgebrachten Folien, die Nichtnutzbarkeit des Balkons und die Verschmutzung der Gemeinschaftsflächen sollen mit einer Minderung von 7,5 % der Miete berücksichtigt werden.

Praxistipp: Soweit Mieter Miete mindern möchten, weil am oder im Haus größere Bautätigkeiten durchgeführt werden, wird von dem überwiegenden Teil der Instanzgerichte den Mietern eine Minderung zwischen 15 und 25 % der Miete aufgrund dieser Bauarbeiten zugestanden, ohne dass hier ein umfangreiches Lärmprotokoll geführt werden muss. Voraussetzung ist aber, dass zwischen Vermietern und Mietern zumindest unstreitig ist, dass solche Bauarbeiten stattgefunden haben. Verlangt der Mieter eine über diesen pauschalen Minderungsbetrag hinausgehende Minderung, muss er eine über das übliche Maß hinausgehende Beeinträchtigung behaupten. Hier hatte der Mieter behauptet, dass die Bauarbeiten auch am Samstag stattfanden, sodass eigentlich von einer Wochenarbeitszeit von über 40 Wochenstunden auszugehen ist. Weshalb das Gericht diesen Vortrag der Mieter anhand des Lärmprotokolls, das es ansonsten als substantiierten Vortrag gewertet hat, nicht berücksichtigt hat, wird nicht ganz deutlich. Dass gerade bei Dachgeschossausbauten ein höherer Minderungsbetrag möglich ist, zeigt, dass schon der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 12.12.2012 – VIII ZR 181/12 eine Minderung von 40 % der Miete bei Ausbau des Dachgeschosses, wenn dieser direkt über der vermieteten Wohnung durchgeführt wird, für nachvollziehbar gehalten hat.