Mietminderung bei Gewerbeimmobilien wegen der Covid-19-Krise?

Ich möchte mich heute kurz dem Thema Mietzahlungen bei Gewerbeimmobilien in Zeiten des Handelsverbotes wegen Covid-19 widmen: 

In den letzten Wochen hat sich z. T. ein Shitstorm der „Gerechten“ über Adidas, Deichmann und Co. abgeladen, weil diese ihre Mietzahlungen eingestellt haben, obwohl sie es sich (angeblich) leisten könnten, diese trotz Verbotes der Ladenöffnung zu zahlen.

Das ist zum einen scheinheilig, zum anderen auch „ungerecht“ (d. h., es geht wohl an der Rechtslage vorbei).

a) Scheinheilig ist dies, weil wir es als völlig korrekt empfinden, dass die Bundesregierung beschlossen hat, dass Mieter aktuelle keine Miete zahlen müssen, sondern diese gestundet erhalten und es diese Regierung (und Teile der „öffentlichen Meinungshoheit“) allerdings reichlich wenig interessiert, wie Vermieter wiederum ihre eigenen Zahlungsverpflichtungen gegenüber Banken, Versorgungsträgern, dem Finanzamt und den Kommunen erfüllen sollen, die sie gewöhnlich aus den Mieteinnahmen bestreiten. 

b) Rechtlich sollten Adidas und Co. gar nicht so falsch liegen. Man unterscheidet im Mietrecht zwischen Mietminderung und Schadenersatz. 

- Mietminderung setzt keinerlei Verschulden des Vermieters voraus. Immer wenn eine Mietsache objektiv zum mietvertraglichen Zweck nicht oder eingeschränkt geeignet ist, ist die Miete automatisch gemindert. Ob diese Einschränkung auf einem Mangel beruht (z. B. Schimmel oder Wasserschaden) oder auf rechtlichen Einschränkungen (baupolizeiliche Schließung) oder beschränkter Erreichbarkeit (Fußwegsperrung vor dem Geschäft) ist unerheblich, solange dieser Umstand nicht dem Mieter selbst (teilweise oder ganz) anzulasten ist. Ob es nun eine baupolizeiliche Untersagung oder eine solche des Gesundheitsamtes ist, die es dem Ladenbesitzer unmöglich macht, das Geschäft zum mietvertraglichen Zweck zu gebrauchen, dürfte rechtlich unerheblich sein. Kann der Ladenbesitzer das Ladenlokal daher nicht oder nur eingeschränkt zum mietvertraglich vereinbarten Zweck benutzen und beruht dieser Umstand nicht auf einem Umstand, den der Mieter (auch) selbst zu vertreten hat, so ist die Miete gemindert.

Daher dürfte fast jedem Ladenbesitzer aktuell ein Minderungsrecht zustehen, soweit dies im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist.

Letztlich verlagert dies das Problem allerdings auf den Vermieter, der nicht abgesichert ist, soweit er keine Mietausfallversicherung hat. 

- Schadenersatz wegen Nichterfüllung würde dann auch eine Umsatzeinbuße erfassen. Dies setzt aber voraus, dass dem Vermieter an dem Leistungshindernis ein Verschulden trifft oder er mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist, was allerdings voraussetzt, dass es überhaupt in seiner Macht steht, das Leistungshindernis zu beseitigen. Davon kann aktuell nicht ausgegangen werden.

Im Ergebnis dessen sollten vielen Ladenbesitzern daher ein Minderungsrecht zustehen, bis sie Ihren Laden wieder – ggf. eingeschränkt – öffnen dürfen. Die betroffenen Mieter sollten daher die Miete allenfalls ausdrücklich unter Vorbehalt leisten. Dies dürfte aber die Voraussetzung dafür sein, die (ggf. trotz Krise geleisteten) Mietzahlung ggf. später zurück zu fordern oder zu verrechnen.  

Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.

Alles Gute und denken Sie daran, ein gesunder Körper und eine gesunde Lunge ist der beste Schutz gegen jedes Virus, egal wie es gerade in diesem Jahr heißt! 

Bewegung an der frischen Luft (natürlich mit Abstand) und viel Vitamine können nicht schaden und helfen mehr als das tagelange, bewegungslose Ausharren in der Wohnung!

Ihr Team der Rechtsanwälte Zobel Siegl Reimers in Dresden