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Mietminderung – einige Beispiele

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Hat der Mieter ein Recht zur Mietminderung bzw. muss der der Vermieter eine bereits vorgenommene Minderung der Miete des Vermieters akzeptieren? Dies beurteilt sich nach dem Vorliegen eines Mangels der Mietsache.

Ein Mangel der Mietsache liegt immer dann vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, die ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt. Dies regelt § 536 BGB. Dabei gilt, dass eine nur geringfügige Minderung der Tauglichkeit keinen Mangel darstellt. Ein Mangel liegt auch dann vor, wenn gemäß § 536 Abs. 2 BGB der Mietwohnung eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese später wegfällt.

Die diversen Gründe für Mietminderungen sind in der Praxis mannigfaltig. Wir haben daher nachfolgend einige Beispiele für Sie zusammengestellt.

Ein zur Mietminderung berechtigender Mangel liegt nach der Rechtsprechung häufig vor bei

  • Ungezieferbefall
  • Massiver Geruchsbelästigung
  • Feuchtigkeits- und Schimmelbildung, welche auf die Bausubstanz, nicht aber auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist
  • Fehlender ausreichender elektrischer Ausstattung
  • Zu geringen Raumtemperaturen wegen zu kleinen Heizkörpern
  • Nicht vollfunktionsfähigen Heizkörpern
  • Erheblichem und andauernden Baulärm
  • Erheblicher Lärmbelästigungen durch Nachbarn

Obige Liste ist jedoch nicht abschließend. Es sind zahlreiche weitere Mängel denkbar.

In nachfolgenden Einzelfällen ist nach der Rechtsprechung eine Mietminderung nicht möglich. Ein Mangel liegt in diesen Fällen somit nicht vor:

  • Unzureichende Wärmedämmungen in einem Altbau
  • Beschattung durch nachwachsende Bäume
  • Mobilfunkanlage auf dem Dach mit eingehaltenen Grenzwerten
  • Leerstand in der Nachbarwohnung

Doch wie hoch darf die Miete gemindert werden? Einige Beispiele:

Minderung der Bruttomiete um 1 - 5 %

  • Gegensprechanlage defekt
  • Putzablösung im Treppenhaus
  • Briefkasten defekt
  • Badewanne aufgeraut
  • Toilette verkalkt
  • Fernsehempfang gestört

Minderung der Bruttomiete um 6 - 10 %

  • Fehlende Kellernutzungsmöglichkeit
  • Lärmbelästigung durch Einwerfen von Flaschen in benachbarten Sammelcontainer
  • Prostitution im Haus
  • Entfernung der Fensterläden
  • Fehlende Nutzungsmöglichkeit von Waschküchen und Trockenraum

Minderung der Bruttomiete um 11 - 20 %

  • Schlechte Heizmöglichkeiten
  • Einrüstung der Fassade

Minderung der Bruttomiete um 20 - 30 %

  • Schimmelbildung im Bad- und Schlafzimmer
  • Taubenhaltung anderer Mitmieter
  • Geruchsbelästigung durch Imbissstube
  • Feuchtigkeit- und Schimmelbefall
  • Hundekot im Treppenhaus sowie erhebliche Geruchsbelästigung durch Hundehaltung
  • Ruhestörung durch Tanzschule in den Ruhezeiten
  • Ausfall der Wasserversorgung

Minderung der Bruttomiete um 31 - 40 %

  • Gesundheitsgefährdung durch starke Feuchtigkeit und Schimmelbefall 
  • Erhebliche Belästigung durch nahe Großbaustelle über längeren Zeitraum

Minderung der Bruttomiete um 50 - 70 %

  • vollständiger Ausfall der Elektrik
  • Heizungsausfall in der Winterzeit
  • Undichtigkeit aller Fenster
  • Sämtliche Wohnräume eines Neubaus mit Schimmelpilz befallen
  • Unbenutzbarkeit der Wohnung wegen Hochwassers
  • Asbesthaltige Elektronachtspeicheröfen und daraus resultierende Gesundheitsgefahr
  • Unbenutzbarkeit von Küche und Toilette
  • Heizungsausfall

Minderung der Bruttomiete um 71 - 80 %

  • vollständiger Ausfall der Elektrik
  • Heizungsausfall in der Winterzeit
  • Sämtliche Wohnräume eines Neubaus mit Schimmelpilz befallen
  • Unbenutzbarkeit der Wohnung wegen Hochwassers

Auch diese Aufzählungen sind nicht abschließend. Die Beurteilungen durch die jeweiligen Instanzgerichte variieren zum Teil stark. Die obige Liste soll daher lediglich als Anhaltspunkt dienen.

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