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Mietminderung wegen Lärm

Rechtstipp vom 18.01.2019
(7)
Rechtstipp vom 18.01.2019
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Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

Nach der Rechtsprechung kann diese Gebrauchsminderung auch bei unzumutbarer Lärmbelästigung eintreten.

Wann ist eine Lärmbelästigung unzumutbar

Lärmbeeinträchtigung sind stets auf ihre Üblichkeit und Sozialverträglichkeit zu überprüfen. Nicht jede Lärmbelästigung führt insoweit zu einer Mietminderung.

Als objektives Indiz, wann eine Mietminderung möglich ist, können die Immissionsrichtwerte der TA Lärm herangezogen werden. Übersteigt die Beeinträchtigung die dort angegebenen Richtwerte, so spricht einiges für eine Gebrauchswertbeeinträchtigung, soweit die Geräusche nach Art und Intensität nicht gebietstypisch sind.

Anerkannt durch die Rechtsprechung als mietmindernde Beeinträchtigung sind folgende Fallbeispiele:

  • Lärmstörungen durch einen Gaststättenbetrieb
  • Lärmstörungen durch ein Bordell oder vergleichbarem Etablissement
  • Lärmstörungen durch übermäßiges Hundegebell
  • Lärmstörung durch Baustellenlärm

Wann kommt eine Mietminderung nicht in Betracht

Hat der Mieter die Wohnung in Kenntnis der Lärmbelästigung angemietet, so wird diese in aller Regel keinen Mangel der Mietsache darstellen.

Etwas kommt nur dann in Betracht, wenn die Vertragsparteien eine Beschaffenheitsvereinbarung über das äußere Umfeld des Mietobjekts getroffen haben.

Anerkannt durch die Rechtsprechung als regelmäßig sozialadäquate Lärmentwicklung und damit keine mietmindernde Beeinträchtigung sind folgende Fallbeispiele:

  • Lärmstörungen durch Kinder
  • Lärmstörung durch regelmäßiges musizieren
  • Lärmstörungen durch allgemeine Wohngeräusche (z. B. duschen, Toilettenspülung)

Höhe der Mietminderung

Je mehr die Nutzung der Mietsache durch die Lärmbelastung eingeschränkt wird, umso mehr kann die Miete gemindert werden. Jedoch gilt, dass darauf geachtet werden muss, dass die Miete nicht unangemessen stark gemindert wird. In diesem Fall kommt der Mieter in Verzug seiner Mietzahlung, was im schlimmsten Fall mit der Kündigung enden kann.

Solange der Vermieter mangels einer Mängelanzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist eine Mietminderung nicht möglich.


Rechtstipp aus der Themenwelt Miete mindern bei Mängeln und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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