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Mietminderung wegen Schimmel – wann und wie hoch darf gemindert werden?

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

In vielen Mietwohnungen gibt es Schimmelprobleme!

Da Schimmel unter Umständen gesundheitsschädlich sein kann, gibt es zwischen Vermietern und Mietern teils heftige Streitigkeiten über Ursache der Schimmelbildung, eine mögliche Mietminderung und die Art und Weise der Beseitigung des Schimmels.

Zum Thema „Mietminderung bei Schimmel“ gibt es unzählige Rechtsprechung und es kommt wie so häufig in der Juristerei auf den Einzelfall an.

Mit diesem Artikel wollen wir jedoch ein paar grundsätzliche Fragen beantworten:

Berechtigt Schimmel eine Mietminderung?

Feuchtigkeitserscheinungen in der Wohnung sind ein Sachmangel und berechtigen daher auch zur Mietminderung. Voraussetzung ist jedoch wie bei jeder Mietminderung, dass der Mangel vor erstmaliger Minderung angezeigt wird.

Weitere Voraussetzung ist, dass die Schimmelbildung baubedingt ist. Typische Ursachen für baubedingte Schimmelbildungen sind Risse im Mauerwerk, Wärmebrücken, ungenügende Wärmedämmung, undichte Fenster und Türen, Mängel am Außenputz, Neubaufeuchte und nicht ausreichende Heizmöglichkeiten.

Häufig ist ursächlich für eine Schimmelbildung jedoch auch falsches Heiz- und/oder Lüftungsverhalten des Mieters. In diesem Fall hat der Mieter kein Minderungsrecht. Vielmehr hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der Kosten für die fachgerechte Beseitigung des Schimmels.

Wer trägt die Beweislast für die Ursache des Schimmels?

Grundsätzlich muss der Mieter beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Streitig ist jedoch bei „Schimmelfällen“ selten, ob Schimmel vorhanden ist oder nicht. Der Streit entsteht fast immer über die Ursache des Schimmels. Diesbezüglich hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen XII ZR 272/97) zugunsten der Mieter entschieden, dass bei einem Streit darüber „ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden ist, der Vermieter beweisen muss, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtbereich liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt“.

In einem gerichtlichen Verfahren holt das Gericht daher in der Regel ein Sachverständigengutachten ein. Das Gutachten kann auch zu dem Ergebnis kommen, dass der Schimmel sowohl verhaltensbedingt als auch baubedingt ist. Bei der Bemessung einer Minderungsquote würde hier dann ein Mitverschulden des Mieters entsprechend berücksichtigt.

Die Kosten eines solchen Sachverständigengutachtens muss zunächst der Vermieter verauslagen. Am Ende des Verfahrens entscheidet das Gericht über die Kostenlast dieser Sachverständigenkosten und der übrigen Gerichts- und Anwaltskosten. Die Kostenlast wird entsprechend der Entscheidung in der Hauptsache erfolgen.

Wie viel darf bei Schimmel gemindert werden?

Zu dieser Frage kann man leider tatsächlich keine konkrete Antwort geben. Hier gibt es eine Vielzahl von sehr unterschiedlicher Rechtsprechung. Die Höhe der Minderung bemisst sich nach der Intensität des Schimmelbefalls und des betroffenen Anteils der Wohnung. Die Quoten der Rechtsprechung reichen von 5 % bis 100 %, falls die Wohnung überhaupt nicht mehr bewohnbar sein sollte.

Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

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