Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Mietpreisbremse für Bayern ungültig – Münchener Mieterverein klagt wegen Amtshaftung

Rechtstipp vom 18.10.2018
(23)
Rechtstipp vom 18.10.2018
(23)

Das Landgericht München I hat die Mietpreisbremsenverordnung für den Freistaat Bayern für ungültig erklärt. Der Grund: Ein Formfehler. Nun klagt der Münchener Mieterverein gegen den Freistaat Bayern wegen Amtshaftungsanspruchs.

Der Mieterverein vertritt einen Mieter aus Schwabing, der pro Monat 547,92 EUR zu viel Miete gezahlt hat und nun insgesamt 9.576,00 EUR von seinem Vermieter zurückfordert. Er verlor den Prozess, weil die Mietpreisbremse für Bayern für von Anfang an unwirksam erklärt wurde.

Die Entscheidung des Landgerichts München I:

Das Landgericht München I hat eindeutig und nun rechtskräftig klargestellt (Landgericht München I, Urt. v. 06.12.2017, AZ.: 14 S 10058/17):

Die sog. Mietpreisbrems-Verordnung der Bayerischen Staatsregierung sei wegen des Verstoßes gegen die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage unwirksam. Ein angespannter Wohnungsmarkt sei zwar für München gegeben. Allerdings müssten die einzelnen Gemeinden in einer von der Landesregierung zu erlassenden Rechtsverordnung bestimmt werden und diese Rechtsverordnung müsse in ihrer Begründung für die betreffenden Kreise erkennen lassen – also aus welchen Gründen das jeweilige Gebiet und damit auch die Landeshauptstadt München in die Mieterschutzverordnung aufgenommen worden sei. Die von der Bayerischen Staatsregierung erlassene Mietpreisbremsenverordnung werde diesen Anforderungen nicht gerecht. Für den einzelnen Bürger sei nicht nachvollziehbar, mit welchem Gewicht welcher Indikator gewertet worden und weshalb die Landeshauptstadt München in die Verordnung aufgenommen worden sei. Die Staatsregierung hat somit schlichtweg die formalen Erfordernisse nicht erfüllt.

Der festgestellte Formverstoß führt nach der Entscheidung des Landgerichts insgesamt zur Unwirksamkeit der am 14.07.2015 erlassenen und mit Wirkung vom 01.01.2016 in die Mieterschutzverordnung überführten Mietpreisbegrenzungsverordnung. Eine rückwirkende Heilung des Formverstoßes durch die am 24.07.2017 von der Bayerischen Staatsregierung nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils nachgeschobene Begründung schloss das Gericht aus.

Was ist die Mietpreisbremse?

Mit der umgangssprachlich als Mietpreisbremse bezeichneten „Regelung zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG)“ verabschiedete der Bundestag am 05. März 2015 ein Gesetz, welches den Bundesländern die Möglichkeit einräumt, für alle Vermieter die verlangte Miete bei Neuvermietungen per Rechtsverordnung zu begrenzen. Die verlangte Miete darf in einem sogenannten „angespannten Wohnungsmarkt“ höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, § 556d BGB.

Zu einer Senkung der Miete ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet. Zudem darf bei einer Anschlussvermietung der vorherige Mietpreis weiter verlangt werden, auch wenn dieser mehr als 10 % über der Vergleichsmiete liegt, § 556e BGB. Die Grenze gilt auch nicht für Neubauten, „die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet“ werden. Auch „umfassend modernisierte Wohnungen“, bei denen die Modernisierung mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat, sind ausgenommen gemäß § 556f BGB. Neben der Mietpreisbremse wurde auch das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung geändert, welches die Provision für den Makler regelt. Es greift nun das sogenannte Bestellerprinzip, wobei der Makler von demjenigen bezahlt werden muss, der ihn beauftragt hat. Beim Verkauf von Immobilien gilt dieses Prinzip nicht.

Jedes Bundesland kann also für jede Kommune mittels Rechtsverordnung begründen, dass die Mietpreisbremse gelten soll. Die Rechtsverordnung des Freistaates Bayern entsprach den Voraussetzungen nicht.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, München, Wolfratshausen

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.


Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Alle Rechtstipps von Rechtsanwalt Holger Hesterberg (Kanzlei Hesterberg)