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Mietpreisbremse: Risiken für den Vermieter!

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In ungefähr 300 Städten und Gemeinden Deutschlands gilt zwischenzeitig die sogenannte „Mietpreisbremse“. Die einzelnen Bundesländer sind ermächtigt, diese Mietpreisbremse in entsprechenden Verordnungen umzusetzen. Es gilt bei entsprechenden Verordnungen im jeweiligen Bundesland, dass Mieten bei Neuverträgen gegen die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen dürfen.

Mithin ist in den entsprechenden Gebieten, z. B. München, Düsseldorf, Berlin die Miete nach oben hin begrenzt. Erhebungen der Mieterverbände haben allerdings nunmehr ergeben, dass ein Großteil der Vermieter sich nicht an diese Mietpreisbremse hält. Es stehen Zahlen im Raum, dass bis zu 100.000 Mietverträge einen falschen Mietzins ausweisen.

Mit welchen Risiken dies für den Vermieter verbunden sein kann, zeigt eine Entscheidung des Amtsgerichts Neukölln vom 08.09.2016 (Az.: 11 C 414/15).

Der Vermieter hatte im  Juli 2015 an den klagenden Mieter eine Wohnung vermietet. Er forderte eine Nettokaltmiete von 725,00 EUR. Das entsprach in etwa einer Kaltmiete von 9,50 EUR pro Quadratmeter. Nach Abschluss des Mietvertrages und nachdem der Mieter einige Monate die Miete in vertraglich vereinbarter Höhe gezahlt hatte, ließ er den Mietzins prüfen. Dabei kam man zu dem Ergebnis, dass die Miete um ca. 221,00 EUR pro Monat über dem ortsüblichen Mietzins lag und damit zu hoch war.

Der Mieter forderte die zu viel gezahlte Miete zurück und stellte zudem beim Amtsgericht den Antrag, dass festgestellt wird, dass statt der vereinbarten 725,00 EUR künftig monatlich 221,00 EUR weniger geschuldet werden. Der Mieter wollte also eine Reduzierung der Miete um 221,00 EUR pro Monat erreichen.

Dem Mieter wurde durch das Amtsgericht Neukölln Recht gegeben, denn die Miethöhe durfte der Vermieter nur nach dem § 556d Abs. 1 BGB i.V.m. der Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung und dem Mietspiegel der Stadt Berlin (2015) berechnen.

Der Ausgang dieses Rechtsstreites war für den Vermieter mit erheblichen finanziellen Einbußen verbunden, da er nicht nur zu viel gezahlte Miete i.H.v. insgesamt 1.105,00 EUR zurückzahlen musste, sondern tatsächlich festgestellt wurde, dass abweichend von der vertraglichen Vereinbarung die Miete um 221,00 EUR zu reduzieren ist.

Im Jahr sind dem Vermieter damit 2.652,00 EUR entgangen. Und das nur für eine einzelne Wohnung.

Jeder Vermieter ist deshalb gut beraten, wenn er sich vor Abschluss eines Mietvertrages ausreichend darüber informiert, ob die Mietpreisbremse auch in seinem Bundesland zur Anwendung kommen. Er ist gut beraten, wenn er die tatsächlich geschuldete Miete unter Hinzuziehung des Mietspiegels ermittelt. Oftmals wird auch festgestellt, dass Vermieter dazu übergehen, möblierte Wohnungen zu vermieten, um so einen höheren Mietzins zu rechtfertigen. Das ist zwar grundsätzlich möglich, ändert aber nichts an der Tatsache, dass auch hier in diesem Fall die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt.

Ansprüche des Mieters verjähren erst nach drei Jahren und sie sind – so jedenfalls beim AG Köln – mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen.

Für den Mieter gut angelegtes Geld – für den Vermieter ein finanzielles Desaster.

Mitgeteilt durch

Michael Menzel

Rechtsanwalt


Rechtstipp vom 28.03.2017
Aktualisiert am 29.03.2017
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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