Mietpreisbremse: Was müssen Mieter und Vermieter jetzt wissen?
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Der Wohnungsmarkt ist nicht nur in Berlin angespannt – auch in anderen Bundesländern steigen die Mieten rasant an. Am 01. Juni 2015 wurde deshalb die Mietpreisbremse beschlossen.
Was ist die Mietpreisbremse?
Im Gegensatz zum inzwischen vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärten Berliner Mietendeckel, der auf Landesebene beschlossen wurde und nur in Berlin gelten sollte, ist die Mietpreisbremse ein Bundesgesetz, das ins Bürgerliche Gesetzbuch eingeflossen ist. Es gilt für Gebiete mit angespanntem Wohnmarkt, wobei das jeweilige Land wiederum entscheidet, welche Gebiete das sind.
Das Gesetz regelt, dass die Miete bei der Wiedervermietung einer bereits erbauten Wohnung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Beispiel: In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, für das deshalb die Mietpreisbremse gilt, betrug die Miete für Wohnung A bisher 5,50 Euro pro Quadratmeter.
Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 6 Euro pro Quadratmeter, vergleichbare Wohnungen zu Wohnung A werden inzwischen aber zu 9 Euro pro Quadratmeter weitervermietet.
Soll Wohnung A jetzt weitervermietet werden, darf die Miete höchstens 6,60 Euro pro Quadratmeter betragen (= ortsübliche Vergleichsmiete von 6 Euro pro Quadratmeter + 10 Prozent).
Die Mietpreisbremse sollte zunächst für fünf Jahre gelten. Am 14. Februar 2020 wurde sie um weitere fünf Jahre verlängert, bis spätestens 31. Dezember 2025. Die Verlängerung ist seit dem 01. April 2020 in Kraft. Länder haben so weiterhin die Möglichkeit, den Mietenanstieg zu verlangsamen und die Spannung aus dem Wohnungsmarkt zu nehmen.
Für wen gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten, in denen die Mieten aufgrund Wohnungsmangels stark gestiegen sind. Welche Gebiete das sind, bestimmt das jeweilige Bundesland durch Verordnung.
Bundesländer, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt, sind das Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt.
Hat ein Bundesland die Mietpreisbremse für ein bestimmtes Gebiet festgelegt, betrifft sie alle bereits erbauten Wohnungen bei einer Wiedervermietung. Ausnahmen sind
- Wohnungen, für die der Vormieter bereits eine Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlen musste,
- Wohnungen, an denen bestimmte Sanierungen vorgenommen wurden,
- Wohnungen, die erstmalig vermietet werden sowie
- Neubauten.
Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist in § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Als Grundlage ist der Mietspiegel gesetzlich festgelegt. Er bezieht sich auf eine Stadt oder Gemeinde. Eine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen, gibt es nicht.
Merkmale, aus denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet, sind die Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einer Wohnung.
Es ist außerdem zwischen dem sogenannten einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel zu unterscheiden. Ersterer gibt lediglich eine Momentaufnahme der ortsüblichen Vergleichsmiete wieder, während letzterer mit deutlich mehr Detail von mehreren beteiligten Interessenvertretungen nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Er hat damit mehr Aussagekraft, kann mithin auch alle zwei Jahre erneuert und angepasst werden.
Wie sollten Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse vorgehen?
- Für den Mieter ist zunächst wichtig, ob die Mietpreisbremse in seinem Gebiet gilt und ob seine Wohnung nicht unter eine Ausnahmeregelung der Mietpreisbremse fällt.
- Danach kann er anhand seiner Miete prüfen, ob sie mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt: Er schlägt 10 Prozent zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf und vergleicht die Summe dann mit der eigenen Nettokaltmiete.
- Wenn die Miete zu hoch ausfällt, kann der den Vermieter schriftlich darauf hinweisen und die zu viel verlangte Miete einbehalten.
- Sehr viel besser beraten sind Mieter jedoch, sich an einen Anwalt im Mietrecht zu wenden – er ist mit der Mietpreisbremse am besten vertraut und bewahrt Mieter vor folgenreichen Fehlern.
Berliner Mietendeckel – Wichtiges für Mieter und Vermieter
Was das Mietendeckel-Gesetz nach seinem Scheitern für Sie als Mieter oder Vermieter bedeutet, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema.
Die Mietpreisbremse wurde verschärft – was hat sich geändert?
- Seit dem 1. Januar 2019 müssen Vermieter unaufgefordert schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Zuvor wurde angeprangert, dass für Wohnungssuchende kaum herauszufinden sei, wie viel der Vormieter tatsächlich gezahlt hätte.
- Ein Gesetzesentwurf vom Oktober 2019 sieht außerdem vor, dass Mieter bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse die zu viel gezahlte Miete rückwirkend geltend machen können, und zwar für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses.
- Bisher wurde der Mietspiegel anhand des Vergleichszeitraums der letzten vier Jahre bestimmt. Möglicherweise bestimmt er sich künftig anhand der letzten sechs Jahre, um Mietpreiserhöhungen stärker einzudämmen.
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Rechtstipps zu "Mietpreisbremse" | Seite 6
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21.04.2015 Rechtsanwältin Monika Jakob„… (01.06.2015) das sogenannte Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft treten. Mietpreisbremse Die wichtigste und wohl für alle Mieter interessanteste Änderung ist die sogenannte „Mietpreisbremse …“ Weiterlesen
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13.04.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… wie Ehen. Seine Frau würde man vermutlich auch nicht bei eBay ersteigern. Und wie sieht es eigentlich mit der Mietpreisbremse aus? Hier lauern für Vermieter erhebliche Probleme. Aufweichung …“ Weiterlesen
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07.04.2015 Rechtsanwalt Alexander Nadiraschwili LL.M.„Voraussichtlich ab dem 01.06.2015 tritt nach der „Mietpreisbremse“ nun auch das Besteller-Prinzip im Maklerrecht bei der Wohnungsvermittlung in Kraft. 1. Was bedeutet „Besteller-Prinzip …“ Weiterlesen
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30.03.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin. Durch die Mietpreisbremse wird das Bestellerprinzip bei Maklerverträgen im Wohnraummietrecht eingeführt …“ Weiterlesen
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17.02.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin Ausgangslage: Die so genannte Mietpreisbremse (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs) wurde …“ Weiterlesen
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28.01.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin. Ausgangslage : Am 1.10.2014 wurde die so genannte Mietpreisbremse (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs …“ Weiterlesen
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17.12.2014 steuerwerk PartG mbB„… Gesetzesänderungen zum „Bestellerprinzip bei Maklerauftrag“ und „Mietpreisbremse“ zur Jahresmitte 2015 Ob Mieter oder Vermieter die Maklergebühr bei Vermietung einer Wohnung/Hauses zu entrichten haben …“ Weiterlesen
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02.12.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen, zu den Themen Mieterhöhungen vor Mietpreisbremse, Kohl siegt …“ Weiterlesen
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13.11.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… ihren ursprünglich für einen Tag angesetzten Streik wegen der geplanten Gesetzesänderungen zum Anspruch auf Maklerlohn abgesagt. Im Rahmen der sogenannten Mietpreisbremse soll künftig im Bereich …“ Weiterlesen
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16.10.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck , Berlin und Essen, zu den Themen Wulff-Ermittler im Visier der Staatsanwaltschaft; Mietpreisbremse; Streiks …“ Weiterlesen
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01.09.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… herabgesetzt hat. Andererseits wird nichts dagegen unternommen, dass in großem Umfang Mietwohnungen zu Gunsten von Eigentumswohnungen vom Markt verschwinden. Die so genannte Mietpreisbremse, also …“ Weiterlesen
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28.08.2014 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„Berichte in den Medien über das Mietrecht betreffen zumeist das Wohnmietrecht: Mietpreisbremsen oder die Zahlung des Maklers durch den Vermieter sind im Gewerbemietrecht jedoch kein Thema. Dennoch …“ Weiterlesen
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02.05.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… von Maklercourtagen bei der Vermietung von Wohnraum liegt vor. Im Gegensatz zu den sonstigen Regelungen im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse könnte diese Regelung durchaus erfreuliche Auswirkungen für Mieter haben …“ Weiterlesen
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29.04.2014 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… . Der Gesetzesentwurf für die Einführung der so genannten „Mietpreisbremse“ liegt nun vor. Was ist konkret geplant? Wie sind die Änderungen aus Anwaltssicht zu bewerten? Welche Auswirkungen auf den Markt insgesamt …“ Weiterlesen
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02.08.2018 Dr. Sonntag Rechtsanwälte„… eine "Mietpreisbremse", die Erhöhung darf dort nicht mehr als 15 % betragen. Der Vermieter darf die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben. Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und begründet werden. Liegt …“ Weiterlesen