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Mietpreisbremse

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Das Amtsgericht Lichtenberg hat in einem am 28. September 2016 verkündeten Urteil die Vorschriften über die sogenannte „Mietpreisbremse“ angewandt und eine Vermieterin zur Rückzahlung der überhöhten Miete verurteilt (Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016 – 2 C 202/16).

Sachverhalt

Die Mieter bemängelten nach dem Einzug in die Wohnung, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die seit 1. Juni 2015 in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung zu hoch sei. Da die Vermieterin einer Verringerung der Miete nicht zustimmte, haben die Mieter Klage auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete erhoben.

Das Urteil

Das Amtsgericht Lichtenberg hat in seinem Urteil den Mietern Recht gegeben und die Vermieterin zur Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete verurteilt.

Aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung sei, so das Gericht, das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt worden. Somit gelte § 556d Abs. 1 BGB, der für Bestandswohnungen wegen des überdurchschnittlichen Anstiegs der Mieten in diesen Gebieten, in denen das Angebot regelmäßig niedriger ist als die Nachfrage an freien Wohnungen, Beschränkungen vorsieht.

Begründung

Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass in dem hier zu entscheidenden Fall ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB vorliege. Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Die Differenz für die Monate November 2015 bis Mai 2016 müsse die Vermieterin daher an die Mieter zurückzahlen.

Der Vergleichsmietzins sei anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu ermitteln, der zumindest als einfache Schätzgrundlage angewendet werden könne. Denn er sei vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden.

Spannenoberwert dürfe in diesem Fall nicht überschritten werden

Ferner sei zwischen den Parteien zwar unstreitig, dass aufgrund der weiteren Wohnungsmerkmale nach der so genannten Spanneneinordnung ein Zuschlag von 100 Prozent der Differenz zwischen Mittelwert und Oberwert gerechtfertigt sei. Jedoch dürfe der Spannenoberwert in diesem Fall nicht überschritten werden. Dies sei ausdrücklich in der Orientierungshilfe des Mietspiegels unter Ziffer 11.3 ausgeschlossen worden.

Eine Ausnahme sehe die Orientierungshilfe nur vor, wenn mehrere Sondermerkmale in der Addition ihrer Summe den Oberwert übersteigen würden, was hier nicht der Fall sei.

Praxistipp:

Die Mieter hatten bisher im Wesentlichen nur die Möglichkeit, gegen „unangemessene“ Mieterhöhungen vorzugehen. Nach dem Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg können sich die Mieter erstmals mit der Mietpreisbremse nun auch nach dem Einzug in eine neue Wohnung gegen eine überteuerte (bereits gezahlte) Miete wehren. Das Gesetz legt fest, dass die Miete bei einem neuen Mietvertrag maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Das Gesetz gilt aber nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. In Berlin hat der Senat die gesamte Stadt zu einem solchen Gebiet erklärt.

Grundsätzlich gilt aber, dass der Mietvertrag zunächst unterschrieben sein muss. Erst dann können sich die Mieter gegen überhöhte Mieten wehren. Dazu müssen sie die ortsübliche Vergleichsmiete für die neue Wohnung kennen. Diese lässt sich mit Hilfe des Berliner Mietspiegels ermitteln. Dafür müssen zahlreiche Fragen beispielsweise zum Baujahr des Hauses und zur Ausstattung der Wohnung beantwortet werden. Stellt der Mieter fest, dass die vereinbarte Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss der Mieter den Vermieter schriftlich rügen. Dies sollte so schnell wie möglich geschehen, da überhöhte Mietforderungen erst ab der Zustellung der Rüge zurückgefordert werden können.

Ist der Einwand des Mieters bezüglich der überhöhten Miete berechtigt und verweigert der Vermieter eine Reduzierung der Miete auf die gesetzlich zulässige Höhe, steht dem Mieter – wie im oben beschriebenen Urteil – der Rechtsweg zu den Gerichten offen.

Herr Rechtsanwalt Viktor Baumgärtner berät Vermieter und Mieter sowie Grundstückseigentümer, Makler und Hausverwaltungen in sämtlichen Bereichen rund um die Themen Miet- und Immobilienrecht und Zwangsvollstreckungsrecht.

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Rechtstipp vom 21.10.2016
aus der Themenwelt Mietwohnung und den Rechtsgebieten Allgemeines Vertragsrecht, Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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