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Mietrecht: Das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Eigenbedarfs

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1. Übersicht

Den in der Praxis wichtigsten und von Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts am häufigsten betroffenen ordentlichen Kündigungsgrund stellt der „Eigenbedarf” dar.

Eigenbedarf liegt vor, sofern der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige als Wohnraum braucht. Benötigt der Vermieter die Räume selbst, handelt es sich um eigennützigen Wohnbedarf. Gleiches gilt für vermietende Nichteigentümer. Der Eigenbedarf muss nicht dringend sein oder auf einer wohnungsbedarfstypischen Mangellage beruhen. Andererseits reicht der bloße Wille zur Nutzung der Wohnung nicht aus. So wurde die Kündigung des Vermieters, der die Terrasse oder den zur Mietwohnung gehörenden Garten selbst nutzen möchte, als problematisch angesehen. Wegen des Rechts des Vermieters, in seinem Eigentum zu wohnen, reicht es aber aus, wenn er vernünftige, nachvollziehbare Gründe anführt und der geltend gemachte Eigenbedarf nicht objektiv unsinnig oder missbräuchlich ist. Auch Verstöße gegen das öffentliche Recht können der Kündigung entgegenstehen. Es ist Sache des Vermieters, seinen Wohnungsbedarf zu bestimmen, was auch die Nutzung eines Gartens/einer Terrasse einschließt. Eine Kündigung auf Vorrat ist aber unzulässig. Der Vermieter muss ein konkretes Nutzungsinteresse dartun und ggf. beweisen. Nicht ausreichend ist etwa das in Aussicht gestellte Zusammenziehen mit einem Verlobten. Weiß der Vermieter jedoch, dass Eigenbedarf in nächster Zukunft bestehen wird, kennt er nur den Termin noch nicht genau (z. B. Aufnahme der gegenwärtig im Krankenhaus lebenden Mutter zur Pflege, Aufnahme einer Pflegekraft), kann zum geplanten Termin gekündigt werden.

2. Maßstab für die gerichtliche Kontrolle

Die Gerichte müssen allen Anhaltspunkten nachgehen, die Zweifel am Selbstnutzungswunsch begründen. Jedoch ist die Lebensplanung Sache des Vermieters, sodass es nicht darauf ankommt, ob das Gericht die angegebenen Gründe moralisch billigt, ähnliche Vorstellungen hegt oder andere Lösungen für vorzugswürdig hält. Die Überprüfung des Selbstnutzungsentschlusses ist nur beschränkt zulässig. Das Gericht hat die Zweckbestimmung des Vermieters zu respektieren und darf sich nicht in den Entscheidungsprozess hineinbegeben.

Zudem darf das Räumungsverlangen nicht rechtsmissbräuchlich sein. Ansonsten ist die Kündigung unwirksam. Für dieses Vorbringen trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

Folgende Fallgruppen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens sind in der Rechtsprechung anerkannt:

  • Rechtsmissbräuchlich handelt, wer sich trotz Wegfalls des Eigenbedarfs auf diesen beruft.
  • Ein zur Unwirksamkeit führender Rechtsmissbrauch soll nach Auffassung der Rechtsprechung auch vorliegen, wenn der Vermieter eine Alternativwohnung nicht anbietet, sofern diese

                     (1.) bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird,
                     (2.) weiterhin vermietet werden soll, 
                     (3.) für den Mieter in Betracht kommt und 
                     (4.) die Überlassung an diesen zumutbar ist.

  • Schließt der Vermieter keinen befristeten Vertrag ab, obwohl die alsbaldige Eigennutzung bei Vermietung bereits erwogen wurde, verhält er sich widersprüchlich, wenn er wegen dieses Eigenbedarfs kündigt. Insofern gilt nichts anderes wie für anlassbezogene außerordentliche Kündigungen, wo anerkannt ist, dass der Kündigende sich nicht auf ihm bei Vertragsschluss bekannte Gründe berufen darf.
  • Rechtsmissbräuchlichkeit infolge weit überhöhten Wohnbedarfs kann vorliegen, wenn der Vermieter entweder im Hinblick auf die Größe der Wohnung oder den Umfang der Nutzung (z .B. Zweitwohnung wird nur ein- oder zweimal im Jahr benutzt) seinen Eigenbedarf unvertretbar überhöht. Allerdings kommen nur Extremfälle in Betracht. Zur Größe des beanspruchten Wohnraums hat das Bundesverfassungsgericht nämlich wiederholt festgestellt, der Vermieter entscheide, wie er angemessen wohnen möchte.

Den maßgeblichen Zeitpunkt, bis zu dem eine Andienpflicht besteht/der Fortfall des Eigenbedarfs zu berücksichtigen ist, hat der Bundesgerichtshof im Ablauf der Kündigungsfrist gesehen.

3. Kündigungsfrist

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(Quellen: Hannappel, in: Beck'scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth, 38. Edition, Stand: 01.02.2016, § 573 Rdnr. 34; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 573 Rndrn. 68 ff.)

Dr. Alexander B. Simokat, Rechtsanwalt

(unter Mitarbeit von mag. iur. Sebastian-B. Köhler)


Rechtstipp vom 30.05.2016
aus der Themenwelt Eigenbedarfskündigung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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