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Mietrecht: Die Eigenbedarfskündigung

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Vermieter von Eigentumswohnungen und Erwerber von Eigentumswohnungen denken oft, sie könnten das Mietverhältnis mit dem Mieter jederzeit „einfach so“ wegen Eigenbedarfs kündigen. Eine Eigenbedarfskündigung ist zwar möglich, jedoch müssen für eine wirksame Kündigung viele Voraussetzungen zwingend erfüllt sein. Zudem kann der Mieter gegen die Kündigung Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellt.

Dieser Rechtstipp soll Vermietern* und Erwerbern von Eigentumswohnungen sowie Mietern eine erste Orientierung zum Thema Eigenbedarfskündigung ermöglichen:

1. Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), in dem u. a. das Mietrecht geregelt ist, enthält keinen Paragrafen, der mit „Eigenbedarfskündigung“ überschrieben ist. Die Voraussetzungen ergeben sich jedoch aus § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB:

Der Eigentümer muss die Wohnung zu Wohnzwecken für sich selbst, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts (z. B. Pflegepersonal) benötigen. Benötigen meint, es müssen zum Zeitpunkt der Kündigung vernünftige, nachvollziehbare Gründe vorliegen, warum der Eigentümer die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts nutzen möchte. Als vernünftige nachvollziehbare Gründe sind z. B. anerkannt:

  • Bedürfnis nach größerer oder kleinerer Wohnung aufgrund der Änderung von Lebensumständen, z. B. Vergrößerung der Familie; Scheidung
  • ein naher Angehöriger des Eigentümers benötigt eine eigene Wohnung
  • der Eigentümer möchte näher an seinen Arbeitsplatz ziehen
  • dem Eigentümer wurde das eigene Mietverhältnis gekündigt oder er verringert mit dem Umzug in die vermietete Wohnung seine eigenen bisherigen Wohnkosten
  • durch die Aufnahme eines pflegebedürftigen Angehörigen, zu dessen Pflege der Eigentümer gesetzlich verpflichtet ist, wird größerer Wohnraum benötigt

Eine Not- oder Zwangslage ist dabei nicht erforderlich. Es kann auch ausreichen, dass der Eigentümer die Wohnung nur als Zweitwohnung benötigt.

Der Eigenbedarf darf allerdings bei Abschluss des Mietvertrags, den der Eigentümer nun kündigen möchte, noch nicht vorgelegen haben oder erkennbar gewesen sein.

Auch darf der Eigenbedarf nicht vorgetäuscht sein, sonst ist die Kündigung nicht nur unwirksam, sondern der Mieter kann gegen den Eigentümer ggfs. sogar Schadensersatzansprüche geltend machen. Auch droht ein Strafverfahren gegen den Eigentümer wegen Betrugs.

Die Gründe für die Eigenbedarfskündigung müssen auch zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist noch vorliegen, d. h. zum Zeitpunkt, zu dem der Mieter aus der Wohnung ausziehen soll bzw. bis zum Ende eines sich ggfs. anschließenden Räumungsprozesses.

2. Darlegungen im Kündigungsschreiben

Der Eigentümer muss im Kündigungsschreiben angeben, für wen die Wohnung benötigt wird und den Grund bzw. die Gründe für den Eigenbedarf genau darlegen. Soll die Wohnung von einem Angehörigen bewohnt werden, muss z. B. auch der Verwandtschaftsgrad angegeben werden. Handelt es sich nicht um einen nahen Angehörigen, so muss er darlegen, inwiefern ein besonderes Näheverhältnis besteht.

Soll der Eigenbedarf mit dem Bedürfnis nach einer kleineren oder größeren Wohnung begründet werden, so muss der Eigentümer seine derzeitigen Wohnverhältnisse darlegen.

Die Begründung kann später nicht mehr vertieft/ergänzt werden! Kommt es beispielsweise zu einem Räumungsprozess, stellt das Gericht allein auf die im Kündigungsschreiben erfolgte Begründung ab. Eine unzureichende Begründung hat dann – selbst wenn die Kündigung eigentlich berechtigt wäre – zur Folge, dass die Kündigung unwirksam ist!

Sofern vorhanden, muss der Eigentümer dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten oder aber darlegen, warum er eine vorhandene Alternativwohnung nicht an den Mieter vermieten kann.

Auch muss in dem Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung gem. § 574 BGB inklusive Frist- und Formerfordernis hingewiesen werden.

2. Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und ergibt sich aus § 573c Abs. 1 BGB:

Besteht das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre, so wird die Kündigung zum Ende des übernächsten Monats wirksam, wenn die Kündigung dem Mieter spätestens am 3. Werktag des laufenden Monats zugegangen ist. Besteht das Mietverhältnis mehr als 5, aber weniger als 8 Jahre, so verlängert sich die Frist um weitere 3 Monate. Besteht das Mietverhältnis bereits mehr als 8 Jahre, so kommen nochmals 3 Monate hinzu.

Beispiel: Das Mietverhältnis besteht weniger als 5 Jahre. Möchte der Eigentümer zu Ende September kündigen, so muss die Kündigung dem Mieter spätestens am dritten Werktag des Julis zugehen.

3. Sperrfrist

Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohneigentum umgewandelt, so kann das Mietverhältnis gemäß § 577a BGB mindestens für die Dauer von 3 Jahren nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Diese Sperrfristen wurden in einigen Orten und Bundesländern sogar verlängert.

4. Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung wegen einer besonderen Härte

Der Mieter kann der Kündigung gemäß § 574 Abs. 1 BGB widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine besondere Härte darstellt, die auch unter der Würdigung der berechtigten Interessen des Eigentümers nicht zu rechtfertigen ist. Mögliche Gründe können sein:

  • angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen kann nicht beschafft werden, was der Mieter zu beweisen hat
  • hohes Alter, Gebrechlichkeit des Mieters
  • schwere (chronische) körperliche/seelische Krankheit des Mieters
  • tiefe Verwurzelung im Wohnumfeld
  • lange Wohndauer

In der Regel ist eine Kombination anerkannter Gründe erforderlich, damit eine besondere Härte besteht. Liegt eine besondere Härte vor, muss dennoch eine Abwägung mit den Interessen des Eigentümers am Eigenbedarf erfolgen. Stehen sich die Interessen danach gleichwertig gegenüber, hat das Interesse des Eigentümers an der Beendigung des Mietverhältnisses und der Räumung der Wohnung Vorrang.

5. Fazit

Bei einer Eigenbedarfskündigung ist vieles zu beachten. Besonders ärgerlich wird es für den Eigentümer, wenn sich im Räumungsprozess herausstellt, dass die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nicht vorliegen bzw. im Kündigungsschreiben nicht ausreichend begründet wurden. Eigentümer sollten vor einer solchen Kündigung daher unbedingt anwaltlichen Rat einholen bzw. die Kündigung mit anwaltlicher Hilfe verfassen oder das Kündigungsschreiben vorab anwaltlich prüfen lassen.

Mieter sollten, wenn ihnen eine Eigenbedarfskündigung zugeht, unbedingt anwaltlichen Rat einholen, da die Kündigung aus diversen Gründen unberechtigt/unwirksam sein könnte und/oder die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellen kann, die gegenüber dem Eigentümer geltend gemacht werden müsste.

Gerne berate und vertrete ich Sie in Angelegenheiten rund um die Eigenbedarfskündigung.

*Die Begriffe Vermieter, Erwerber, Eigentümer und Mieter werden in der grammatikalisch maskulinen Form verwendet, um den Lesefluss zu erleichtern. Selbstverständlich richtet sich mein Rechtstipp an alle Rechtsratsuchenden unabhängig vom Geschlecht.


Rechtstipp vom 01.06.2018

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