Mietrecht FAQ

Zahlreiche Fragen stellen sich rund ums Mietrecht für die Vertragsparteien. Diese Fragestellungen verändern sich je nach der Phase des Mietverhältnisses. Deswegen soll hier ein zusammenfassender Überblick geboten werden, der allerdings die einzelnen Themen stets nicht voll erfassen kann. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Lage treten Sie bitte mit der Einzelfallschilderung an mich heran.

Vor/ Bei Abschluss des Mietvertrages

Mietobergrenzen
Es gibt keine fixe Mietobergrenze in dem Sinne, dass das Gesetz eine einzelne Zahl nennt. Grundsätzlich vereinbaren die Parteien die Miete. Eine maximal zulässige Miethöhe existiert nach § 556d BGB nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Demnach darf dann bei Abschluss des Mietvertrages die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10% überschritten werden. Allerdings sind auch Aspekte wie die Höhe der Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen (§§ 556e Abs. 2, 556f S. 2 BGB) zu bedenken. Auch gibt es Ausnahmen nach § 556f S. 1 BGB für Neubauten.

Staffel- und Indexmiete
Schon bei Abschluss des Mietvertrages werden oft Absprachen getroffen, wie sich die Miete in Zukunft erhöhen wird. Dies erfolgt entweder über festgelegte Sprünge oder in Anlehnung an die allgemeine Preissteigerung. Beides ist grundsätzlich möglich und erlaubt.
Bei ersterem spricht man von Staffelmiete. Hier gelten aber besondere Anforderungen, § 557a BGB. Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen, die Erhöhung muss in einem Geldbetrag ausgewiesen sein und die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Staffelmietvereinbarung unwirksam. Bei der Indexmiete ist die Höhe der Mietsteigerung nicht vorab bekannt. Man orientiert sich in der Regel am Verbraucherpreisindex. Erhöht sich dieser statistische Index, muss eine Nachricht in Textform erfolgen, die den jeweiligen Geldbetrag der Erhöhung ausweist.

Ersatzschlüssel beim Vermieter
Ohne Weiteres darf der Vermieter keinen Ersatzschlüssel für die angemietete Wohnung behalten. Der Besitz an der Wohnung steht allein dem Mieter zu. Bei Notfällen ist es aber manchmal notwendig, dass Dritte in die Wohnung kommen (z.B. Wasserrohrbruch während Urlaubsabwesenheit). Dies lässt sich durch einen Ersatzschlüssel bei einem Bekannten oder Nachbarn oder eben auch beim Vermieter organisieren. Hierauf hat der Vermieter aber keinen Anspruch, kann keinen Schlüssel ohne Zustimmung des Mieters einbehalten.

Während des Mietverhältnisses

Betreten der Wohnung durch Vermieter
Der Vermieter bleibt Eigentümer der Wohnung. Jedoch darf er nicht nach Belieben in die Wohnung. Eine allgemeingültige Besichtigungsregelung gibt es nicht. Bei begründetem Anlass kann der Vermieter aber, mit Terminvereinbarung, Zutritt verlangen. Der Mieter muss diesen aus mietvertraglicher Rücksichtnahme auch gewähren. Häufigste Beispiele sind das Ablesen von Zählerständen, Besichtigungen nach Schadensmeldungen oder Besichtigungen bei Kündigung um eine Weitervermietung zu ermöglichen. Unbegründete Kontrollbesuche kann ein Mieter abweisen.

Einzug einer weiteren Person
Ehegatten oder eigene Kinder dürfen stets in die angemietete Wohnung aufgenommen werden. Der Vermieter wird hierüber nur informiert. Sollen andere Personen, vor allem nicht eheliche Partner, einziehen, ist die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Diese muss erteilt werden, solange nicht tatsächliche Gründe dagegen sprechen. Das häufigste Argument ist die Überbelegung der Wohnung. Vorab die Zustimmung einzuholen baut vielen Streitpunkten vor.

Mieterhöhung
Bei Staffel- oder Indexmiete ist die Mieterhöhung schon im Vertrag angelegt. Wenn dies aber nicht der Fall ist, kann der Vermieter die monatliche Mietzahlung dennoch anpassen. Hierfür gibt es aber Regeln.
Der Mieter muss einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmen. Diese Zustimmung ist geschuldet, wenn sich der Vermieter an die Vorgaben der §§ 558, 558a BGB hält, darunter eine nachvollziehbare Begründung der Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Mietspiegel oder Vergleichswohnungen. Hier machen viele private Vermieter Formfehler, wenn das Mieterhöhungsverlangen selbst aufgesetzt wird.
Alternativ kann die Miete erhöht werden, nachdem Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden haben, § 559 BGB. Hier gibt es auch einiges zu beachten. Schnelle Orientierung bietet der Richtwert von 8% der aufgewandten Kosten, um den die Jahresmiete maximal ansteigen darf. Erhaltungsmaßnahmen zählen allerdings nicht, was vielfach unbeachtet bleibt.

Pauschale Verbote
Freudig unterschrieben beinhaltet so mancher Mietvertrag Verbote, die erst während des laufenden Mietverhältnisses auffallen und dann auch sauer aufstoßen. Insbesondere Tierhaltung, Musizieren oder Wäschetrocknen werden bisweilen verboten.
Eine Individualabrede im Mietvertrag ist vorrangig zu beachten. Ein vorformuliertes und umfassendes Verbot durch den Vermieter im "Kleingedruckten" ist in der Regel zu pauschal und daher unwirksam. Nicht störende Kleintiere dürfen beispielsweise nicht pauschal verboten werden. Eine solche Klausel ist regelmäßig unwirksam. Ohne nennenswerten Grund dürfte auch ein generelles Verbot unwirksam sein, einen Wäschetrockner in der Wohnung zu betreiben, insbesondere, wenn kein Trockenraum zur Verfügung gestellt wird. Bei Ruhezeiten muss man sich an der Hausordnung orientieren, wenn diese Teil des Mietvertrages wurde. Auch in diesen Zeiten sind aber normale Wohngeräusche erlaubt.

Mietmangel/ Mietminderung
Tritt ein Mietmangel zu Tage, so muss man als Mieter umgehend den Vermieter informieren. Tut man dies nicht, setzt man sich gegebenenfalls Ersatzansprüchen aus, wenn Schäden aus der unterbliebenen Benachrichtigung resultieren. Dazu vor allem § 536c BGB.
Grundsätzlich schuldet der Vermieter aber eine Wohnung, die zum Vertragszweck, in der Regel dem Wohnen, geeignet ist. Wird diese Wohnnutzung beeinträchtigt, so ist die Miete aus dem Gesetz heraus reduziert. Eine gesonderte Erklärung an den Vermieter braucht es nicht. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Vermieter schuld am Mangel ist. Die Höhe der Minderung ist kritisch. Kürzt der Mieter die Miete zu sehr, handelt er vertragswidrig. Orientierung liefern Tabellen, die aber nur vorangegangene Gerichtsentscheidungen sammeln.

Beendigung des Mietverhältnisses

Nachmieter stellen
Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses gelten gem. § 573c BGB unterschiedliche Fristen, je nachdem wer kündigt und wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Eine Verkürzung dieser Fristen kann im Einvernehmen erreicht werden.
Regelmäßig lassen die Mietvertragsparteien das Mietverhältnis eher enden, wenn ein Nachmieter gefunden wurde. Der Vermieter freut sich über eine höhere neu vereinbarte Miete und der Mieter spart sich die übrigen Mietzahlungen.
Ein Anspruch auf vorzeitige Beendigung besteht aber nicht. Egal welche Partei einen Nachmieter stellt, die Wohnungsrückgabe vor Ende der Kündigungsfrist kann nicht einseitig verlangt werden.

Ordentliche Kündigung
Der Mieter darf stets auch ohne Angabe von Gründen kündigen. Der Vermieter hingegen ist bei Wohnraummietverhältnissen nur dazu berechtigt zu kündigen, wenn er entsprechende Gründe vorbringen kann. Hier sind insbesondere schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters oder der Eigenbedarf zu nennen, § 573 Abs. 2 BGB.
Gerade bei Eigenbedarf muss der Vermieter einiges beachten. Wenn die Wirksamkeit der Kündigung angezweifelt wird, sollte man sich schnellstens Rechtsrat suchen.

Außerordentliche Kündigung
Ohne entsprechend lange Kündigungsfristen kommt die außerordentliche Kündigung aus, §§ 543, 569 BGB. Eine solche ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch nur bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar macht. Es handelt sich um eine Ausnahmeregelung, die besonders begründungsbedürftig ist, wenn nicht einer der im Gesetz ausformulierten Fälle vorliegt. Überlegen Sie eine solche Kündigung auszusprechen oder haben Sie eine solche erhalten, sollten Sie sich Rechtsrat suchen, da die umgehende Klärung der Frage der Wirksamkeit entscheidend ist.

Räumung
Anzumerken ist, dass auch das beendete Mietverhältnis den Vermieter nicht in die tatsächliche Lage versetzt, die Wohnung eigenständig wieder in Besitz zu nehmen. Um einen Mieter, der nicht zum Auszug bereit ist, aus der Wohnung zu bekommen, braucht es einen Räumungstitel. Dieser muss zwangsweise vom Gerichtsvollzieher durchgesetzt werden, verbotene Eigenmacht des Vermieters ist zu vermeiden.
Dies kann sich zeitlich hinziehen. Der Mieter schuldet nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Miete mehr, dafür aber Nutzungsentschädigung, § 546a BGB.

Nachgang zum Mietverhältnis

Kautionsrückzahlung
Die Kaution muss vom Vermieter separat und verzinst angelegt werden, § 551 Abs. 3 BGB. In angemessener Frist muss nach Ende des Mietverhältnisses hierüber abgerechnet werden.
Die Kaution dient als Mietsicherheit. Das heißt, solange der Vermieter noch ungedeckte Forderungen hat, kann er die Kaution in dieser Höhe einbehalten. Wird über die Betriebskosten erst deutlich später abgerechnet, so kann sich die Rückzahlung der vollen Kautionssumme hinziehen. Einbehalten darf der Vermieter aber nur einen Betrag, der in vernünftiger Relation zu den verbleibenden Forderungen steht.

Renovierungen/ Schönheitsreparaturen
Bei Auszug stellt sich die Frage, in welchem Zustand der Mieter die Wohnung zurücklassen muss. Grundsätzlich kann man hier in den Mietvertrag schauen. Ist hier die Vornahme sogenannter Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart, muss der Mieter diese auch vornehmen.
An der Wirksamkeit scheitern aber viele zu weit gefasste Regelungen. Da die Rechtsprechung sich hier in Richtung der Mieter bewegt hat, sind insbesondere viele Altverträge mit zu umfassenden und daher unwirksamen Klauseln ausgestattet. Starre Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sind nicht mehr haltbar, hier muss eine Regelung vorgesehen sein, die ein längeres Intervall bei gutem Zustand erlaubt. Zu strikte Vorgaben (nur weiße Wände) schränken den Mieter auch unangemessen ein. Quotenabgeltungsklauseln und intransparente Berechnungen für Abschlagszahlungen, die anstelle von Schönheitsreparaturen treten, sind ebenfalls unwirksam. Gerade wenn eine Wohnung unrenoviert übernommen worden ist, bestehen akute Zweifel, ob Maß0nahmen durch den Mieter überhaupt geschuldet sind.
Allerdings gibt es keine Rechtsprechung und kein Gesetz, das explizit ausdrückt, dass der Mieter nicht mehr zur Vornahme von Schönheitsreparaturen jeder Art verpflichtet werden kann.

Tod des Mieters
Wider Erwarten führt der Tod der mietenden Vertragspartei nicht automatisch zum Ende des Mietvertrages.
Sind ohnehin mehrere Personen Mieter, so wird das Mietverhältnis mit diesen fortgesetzt, § 563a BGB. Aber auch haben Ehegatten, Lebensgefährten oder Kinder das Recht, in den Mietvertrag einzutreten, um in der Wohnung bleiben zu können, § 563 BGB.
Aber selbst, wenn solche Personen, die im Haushalt lebten und nun in den Mietvertrag eintreten wollen, nicht vorhanden sind, so erlischt der Mietvertrag nicht einfach. Dies wäre, auch wegen der Dinge des Verstorbenen in der Wohnung, auch nicht praktikabel. Das Mietverhältnis wird dann mit den Erben fortgesetzt, denen ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht, § 564 BGB. Die Wohnung ist dann aber durch die Erben zu räumen, die nun Eigentümer der Einrichtung des Verstorbenen geworden sind. Man beachte das Vermieterpfandrecht, § 562 BGB.

Sind in diesem Überblick nicht alle Ihre punktuellen Fragen beantwortet worden, so können Sie sich gerne an mich wenden.

Aufgrund der komplexen Lebenssachverhalte ist eine pauschale Beantwortung in einem solchen Beitrag nicht zu leisten. Diese Darstellung der generellen Grundsätze muss auf den Einzelfall angepasst werden.