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Mietrecht im Emirat Dubai

Rechtstipp vom 05.05.2014
Aktualisiert am 03.05.2018
Rechtstipp vom 05.05.2014
Aktualisiert am 03.05.2018

Allgemeine mietrechtliche Bestimmungen in den VAE unterliegen einer föderalen Rechtsgrundlage und finden sich im Zivilgesetzbuch. In Bezug auf die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen haben die einzelnen Emirate eigene Regelwerke erlassen.

Für das Emirat Dubai gelten die im Folgenden beschriebenen Rahmenbedingungen.

1. Rechtsgrundlage

Vorrangige Rechtsgrundlage im Emirat Dubai ist das Law No. 26 of 2007 in seiner derzeit gültigen Fassung („Dubai Landlord and Tenant Law“). Daneben gelten Verordnungen und Durchführungsbestimmungen, die das Gesetz weiter konkretisieren.

2. Begründung des Mietverhältnisses

Vor Abschluss eines Mietvertrages ist aus Mietersicht zweifelsfrei festzustellen, dass der Vermieter Eigentümer der Mietsache ist. Dieses lässt sich durch Vorlage der Eigentumsurkunde über die Mietsache, dem sogenannten Title Deed, sicherstellen. Bei der zuständigen Behörde, der Real Estate Regulatory Authority ("RERA"), die dem Dubai Land Department untersteht, kann Echtheit und Aktualität des Title Deed nachgeprüft werden.

a. Mietdauer
Es ist üblich, im Mietvertrag einen bestimmten Zeitraum für das Bestehen des Mietverhältnisses festzulegen. Dieser beläuft sich meist auf ein bis drei Jahre. Der Gesetzgeber sieht in einer solchen Abrede indes grundsätzlich keine Befristung des Mietvertrages. Vielmehr soll sie dazu dienen, zum Ende der Laufzeit die Vertragsbedingungen, vor allem den Mietzins, neu verhandeln zu können. Grundsätzlich ist dem anderen Vertragspartner die Änderung einer Vertragsbedingung mindestens 90 Tage vor Ablauf der Laufzeit anzuzeigen.

Der Vertrag endet im Streitfall auch dann nicht zum Ablauf der Vertragslaufzeit, wenn die Parteien bei Vertragsschluss eine Nichtverlängerungsklausel vereinbart hatten. Faktisch verlängert sich damit ein Mietvertrag jährlich stets neu.

b. Mietzins
Der Mietzins ist gemäß Dubai Landlord and Tenant Law vierteljährlich im Voraus zu entrichten, es sei denn, der Mietvertrag enthält abweichende Bestimmungen. In der Praxis ist es üblich, die Jahresmiete in bis zu vier Raten aufzuteilen und für künftig fällig werdende Raten als Zahlungsmittel vordatierte Schecks zu vereinbaren, die zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben werden.

Bei Neuverhandlung des Mietzinses zum Ablauf der Laufzeit ist der Mieter im Emirat Dubai durch Decree No. 43 of 2013 geschützt. Danach kann der Vermieter nicht nach eigenem Ermessen, sondern nur innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Rahmens den Mietzins erhöhen.

c. Registrierung
Alle Mietverträge sind in der Datenbank EJARI zu registrieren, die von der RERA betreut wird. Zu beachten ist, dass seit Mitte 2017 nur noch der von RERA herausgegebene Standardmietvertrag für den Abschluss eines Mietverhältnisses benutzt werden darf. Alle anderen Vertragsvorlagen sind nicht registrierungsfähig und werden von RERA grundsätzlich als unzureichend zurückgewiesen.

Anhand der eingehenden Daten erstellt RERA einen Mietspiegel, der über den sogenannten Rental Increase Calculator öffentlich zugänglich ist. Der Mieter kann diesen zum Ende der Laufzeit nutzen und prüfen, ob und ggf. in welchem Umfang der Vermieter berechtigt ist, den Mietzins zu erhöhen.

3. Beendigung des Mietverhältnisses

Nach dem Dubai Landlord and Tenant Law kann die Kündigung eines Mietverhältnisses nur in eng begrenzten Fällen erklärt werden. Rechtlich gesehen sind dabei die Phasen vor und zum Ablauf der Vertragslaufzeit zu unterscheiden.

a. Vor Ablauf der Vertragslaufzeit

Das Mietverhältnis kann vor Ablauf der Vertragslaufzeit grundsätzlich nicht einseitig beendet werden. Ausnahmen für eine vorzeitige Kündigung regelt das Dubai Landlord und Tenant Law nur für den Vermieter.

b. Zum Ablauf der Vertragslaufzeit

Der Vermieter kann zum Ablauf der Vertragslaufzeit nur in den im Gesetz genannten Fällen und unter Einhaltung einer Zwölfmonatsfrist kündigen. Für den Mieter sieht das Dubai Landlord und Tenant Law zum Ablauf der Vertragslaufzeit ein Kündigungsrecht nicht mehr ausdrücklich vor.

c. Vertraglich vereinbarte Kündigungsrechte

Den Parteien steht es zwar frei, im Mietvertrag ordentliche Kündigungsrechte zu vereinbaren. Im Streitfall besteht indes die Gefahr, dass entsprechende Regelungen als unwirksam betrachtet werden.

4. Rechtsstreitigkeiten

Für mietrechtliche Streitigkeiten ist das sogenannte Rental Disputes Center zuständig, der dem Dubai Land Department angeschlossen ist. Etwas anders gilt nur für den Fall, dass die Parteien die Zuständigkeit eines Schiedsgerichts vertraglich vereinbart haben.


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