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Mietrecht in Hannover: Modernisierung ja, aber nicht grenzenlos (BGH VIII ZR 28/17)

Rechtstipp vom 06.02.2018
Rechtstipp vom 06.02.2018

Der Sachverhalt

Die Parteien verbindet seit 1986 ein Mietvertrag über ein älteres Reihenhaus mit einer monatlichen Miete von 463,62 €. Die Vermieterin beabsichtigte umfassende Modernisierungen. Folgendes sollte erneuert werden: Anbringung einer Wärmedämmung an Fassade, Dach und Bodenplatte, Austausch der Fenster und Türen, Einbau leistungsfähiger Elektroleitungen im Bereich des Schornsteins, Verlegung von Leitungen unter Putz, Veränderung des Grundrisses der Wohnräume und des Bads, Entfernung der vorhandenen Heizung und Einbau einer neuen Gasetagenheizung, Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, neue Verfliesung des Bodens und Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschine beziehungsweise eine Waschmaschine, Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, Entfernung der Drempelwände, Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, Herstellung einer Terrasse, Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, Tieferlegung des Bodenniveaus, Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Bauzeit sollte 14 Wochen betragen. Die Kaltmiete sollte sich von 463,62 € auf zukünftig 2.149,99 € monatlich erhöhen. Der Mieter weigerte sich, die Arbeiten zu dulden. Es kam zur Klage.

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17 entschieden, dass es sich bei dem angekündigten Maßnahmenpaket nicht um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB handele, die der Mieter nach § 555d BGB zu dulden hat.

Modernisierungen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie zwar über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgehen (dies wären Instandhaltungen oder Instandsetzungen), andererseits aber die Mietsache nicht so verändern, dass etwas völlig Neues entsteht. Die durch den Vermieter angekündigten Maßnahmen sind so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändert. Sie beschränken sich nicht allein auf eine Verbesserung des vorhandenen Zustands der Mietsache, sondern gestalten diese um. Nach der Baubeschreibung werden dem Reihenhaus unter Veränderung des Grundrisses weitere Räume hinzugefügt. Weitere Wohnräume und das Bad erhalten einen anderen Zuschnitt. Bei diesen und den weiteren angekündigten Maßnahmen kann man nicht mehr von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sprechen.

Der BGH zieht eine Parallele zu einer seiner Entscheidungen aus dem Jahr 1972 (Urteil vom 23.02.1972, Az. VIII ZR 91/70). Damals ging es um die Frage, ob die für ein als Gaststätten- und Pensionsbetrieb eingerichtetes Gebäude durch Verbreiterung und Aufstockung, ca. um das doppelte vergrößert und zu einem Objekt mit Laden- und Wohnfläche umgestaltet werden sollte. Der BGH stellt klar, die auch die aktuellen Modernisierungvorschriften in der früheren Weise ausgelegt werden müssen. Damals wie heute gilt, dass mit der Modernisierung nicht etwas völlig Neues geschaffen werden darf.

Hinweis für die Praxis

Üblicherweise urteilen die Gerichte bei Modernisierungen eher zugunsten der Vermieter. In diesen Urteilen ging es aber um andere – kleinere – Maßnahmen, die eine Erhöhung des Wohnwertes zur Folge haben und die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern. Diese Maßnahmen müssen Mieter grundsätzlich dulden. In den entschiedenen Fall gingen die Modernisierungen aber weit über das zulässige Maß hinaus.


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