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Mietrecht: Kosten für "Schönheitsreparaturen" bei unwirksamer Vertragsklausel zurückverlangen

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In Mietverträgen finden sich meistens Klauseln, wonach der Mieter kleinere Reparaturen (v.a. Streichen der Wände, Entfernen von Dübellöchern etc.) auf eigene Kosten während und/oder bei Beendigung des Mietverhältnisses vor dem Auszug vornehmen muss. Solche Klauseln sind sehr oft nicht rechtens, da sie gegen das gesetzliche Leitbild verstoßen, wonach eigentlich der Vermieter sämtliche Reparaturen durchführen muss (sog. Erhaltungspflicht der Mietsache, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das gilt vor allem dann, wenn solche Klauseln den Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Durchführung von Reparaturen verpflichten.

Bei einer unwirksamen Klausel muss der Mieter also weder Streichen noch sonstige Reparaturen durchführen. Bei Auszug hat er die Wohnung lediglich "besenrein" zu übergeben. Was aber passiert, wenn der Mieter trotz einer unwirksamen Vertragsklausel die Wohnung streicht? Ob dann ein Anspruch gegen den Vermieter besteht, die Kosten für das Streichen etc. zurück zu verlangen, war bisher in der Rechtssprechung nicht eindeutig geklärt.

Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch entschieden, dass der Mieter, der zu unrecht gestrichen oder andere "Schönheitsreparaturen" durchgeführt hat, auch noch nach dem Auszug aus der Wohnung seine Kosten vom (ehemaligen) Vermieter zurück verlangen kann. Da die Klausel (Streichen etc. am Ende des Mietverhältnisses, sog. Endrenovierungsklausel) in dem Mietvertrag unwirksam gewesen ist, sei der Vermieter "ungerechtfertigt bereichert" worden. In dem durch den BGH entschiedenen Fall (Az.: VIII ZR 302/07) wurde den (ehemaligen) Mietern für das Streichen der Wohnung ein Betrag von € 1.620 (€ 9 pro qm) zugesprochen.

Welche Kosten im Einzelfall ersatzfähig sind, richtet sich nach dem jeweiligen Einzelfall. Jedenfalls kann der Mieter dem Grunde nach die bei ihm entstandenen Kosten für das Material zurück verlangen. Ersatzfähig sind übrigens auch der Einsatz der Freizeit des Mieters sowie die Kosten für die Arbeitsleistung der Helfer.

Somit sollten Mieter, die erst nach dem Auszug erkennen, dass sie möglicherweise ohne rechtliche Verpflichtung renoviert haben, ihre Ansprüche prüfen lassen. Denn es ist nicht einzusehen, dem Vermieter Zeit und Geld zu "schenken", obwohl es hierfür mietrechtlich keine Verpflichtung gab.

MAXIMILIAN KOCH

Rechtsanwalt, MBA

LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte


Rechtstipp vom 10.06.2009

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