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Mietrecht / Räumungsklage

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Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis, zieht der Mieter im Idealfall freiwillig und fristgerecht aus. Verweigert der Mieter den fristgerechten Auszug, muss der Vermieter die Wohnung zwangsräumen. Dazu muss er sich beim Amtsgericht einen Räumungstitel beschaffen. Selbstjustiz (Schlossaustausch, körperliche Gewalt) ist Hausfriedensbruch oder Nötigung. Das Gewaltmonopol liegt allein beim Staat.

1. Zwangsräumung erfordert ein Räumungsurteil als Vollstreckungstitel

Will der Vermieter den Mieter zwangsweise der Wohnung verweisen, muss er bei Gericht Räumungsklage einreichen. Das Gericht spricht ein Räumungsurteil aus und verpflichtet den Mieter, aus der von ihm bewohnten Wohnung auszuziehen. Das Räumungsurteil ist ein „vollstreckbarer Titel“ und ermöglicht die Zwangsräumung der Wohnung.

2. „Kalte Räumung“ ist im Wohnraummietrecht problematisch

Statt den Gerichtsweg zu gehen, versuchen Vermieter bisweilen, den Mieter zum Verlassen der Wohnung anzuhalten, indem sie die Energiebelieferung einstellen. Diese „kalte Räumung“ läuft auf Selbstjustiz hinaus und wird von der Rechtsprechung eher nicht toleriert. Fälle, die im Gewerbemietrecht positiv entschieden wurden (z. B. BGH Urt.v. 6.5.2009, Az. XII ZR 137/07) lassen sich nur bedingt auf das Wohnraummietrecht übertragen.

3. Beschleunigung von Räumungsverfahren

Der Gesetzgeber hat die Problematik von Räumungsverfahren mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 neu geregelt. Räumungssachen sind bei Gericht vorrangig und beschleunigt zu terminieren (§ 272 ZPO). Die Möglichkeiten des Vermieters, gegen einen Mieter vorzugehen, bleiben allerdings vielfältig und komplex. Sie sind von strategischen Erwägungen im Einzelfall geprägt.

3.1. Fristlose Kündigung bei Verzug mit Kautionszahlung

Um insbesondere gegen „Mietnomaden“ vorzugehen, kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer Kautionszahlung in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht (§ 569 IIa BGB). Es braucht keine Abhilfefrist eingeräumt oder eine Abmahnung ausgesprochen zu werden. Allerdings kann der Mieter mit der Zahlung einer Kautionsrate und mindestens einem Cent die Kündigung abwenden.

3. 2. Räumungsantrag mit Antrag auf Sicherungsanordnung

Um zu verhindern, dass ein zahlungsunwilliger Mieter längere Zeit in der Wohnung verbleibt, kann eine Sicherungsanordnung beantragt werden (§ 283a ZPO). Der Vermieter beantragt dazu zusammen mit dem Räumungsantrag eine Nutzungsentschädigung. Voraussetzung ist, dass die Klage „sehr hohe“ Erfolgsaussicht hat und das Interesse des Vermieters überwiegt, weil er existenziell auf die Mietzahlungen angewiesen ist. Leistet der Mieter dann keine Sicherheitsleistung, kann der Vermieter während des laufenden Räumungsklageverfahrens eine einstweilige Verfügung beantragen, um den Mieter schnellstmöglich aus der Wohnung zu räumen (§ 940a III ZPO).

3.3. „Berliner Räumung“

Nach früherem Recht musste der Vermieter die Wohnung immer räumen. Dazu beauftragte der Gerichtsvollzieher meist eine Spedition und mietete Lagerräume an. Für den Kostenaufwand hatte der Vermieter meist mehrere tausend Euro Vorschuss leisten.

Um das Räumungsverfahren kostenminimal durchzuführen, kann der Vermieter nunmehr eine „beschränkte Räumung“ beantragen (§ 885a ZPO). Dabei beschränkt er seinen Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auf die Herausgabe der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher tauscht lediglich die Türschlösser aus. Mobiliar und Hausrat des Mieters verbleiben in der Wohnung und können notfalls in den Keller geräumt werden. Der Vermieter kann auch sein Vermieterpfandrecht geltend machen. Der Mieter darf dann binnen eines Monats seine Sachen zurückfordern. Nach Fristablauf kann der Vermieter den Hausrat in einer öffentlichen Versteigerung verwerten. Nicht verwertbarer Hausrat kann entsorgt werden.

3.4. Räumungsantrag gegen Drittbewohner

Will der Gerichtsvollzieher räumen, darf er nur die Personen aus der Wohnung verweisen, die namentlich im gerichtlichen Räumungstitel bezeichnet sind. Zeigt sich, dass noch andere, bislang unbekannte Personen in der Wohnung wohnen (Lebensgefährte, Untermieter), kann nicht gegen sie vollstreckt und geräumt werden.

Nach § 940a II ZPO kann nunmehr eine Räumung gegen in der Wohnung befindliche Dritte durch einstweilige Verfügung angeordnet werden, sofern gegen den Mieter selbst ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter von dem unbekannten Bewohner keine Kenntnis hatte. Erfährt er im Laufe des Rechtsstreits von deren Existenz, muss er sie namentlich einbeziehen. Für minderjährige Kinder gilt dies jedoch nicht, auch wenn Sie volljährig werden.

Bei Wohngemeinschaften empfiehlt es sich, die Räumungsklage gegen die Wohngemeinschaft als solche, als auch gegen die einzelnen Bewohner zu erheben. Falls diese fortlaufend wechseln, soll der Räumungsantrag mit unbestimmter Personenangabe gestellt werden können.

3.5. Räumung durch einstweilige Verfügung

Die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung kommt ansonsten nur in Ausnahmefällen (§ 940a I ZPO) in Betracht, wenn der Mieter verbotene Eigenmacht begeht (z. B. er verschafft sich nach erfolgter Räumung erneut Zutritt zur Wohnung) oder wenn konkrete Gefahr für Leib oder Leben besteht (Einsturzgefahr).

4. Räumungsklage

Voraussetzung einer Räumungsklage ist, dass das Mietverhältnis beendet wurde. Eine Beendigung kann infolge einer fristgerechten ordentlichen oder fristlos außerordentlichen Kündigung begründet sein. Ob und inwieweit die Räumungsklage mit weiteren Anträgen (Zahlungsantrag, Sicherungsanordnung) erhoben wird, hängt von den Umständen im Einzelfall und strategischen Erwägungen ab.

Für Räumungsklagen im Wohnungsmietrecht ist immer das Amtsgericht am Ort der Mietwohnung zuständig. Wegen der Zuständigkeit kommt es nicht auf die Höhe des Streitwertes ab. Insoweit besteht kein Anwaltszwang. Angesichts der Komplexität der Materie ist anwaltliche Beratung und Vertretung jedoch unabdingbar. Im Gewerberaummietrecht kommt es hingegen auf den Streitwert an, sodass bei Streitwerten über 5000 € das Landgericht zuständig ist und somit Anwaltszwang besteht.

Die Räumungsklage muss dem Mieter zugestellt werden. Die Zustellung erfolgt erst nach Zahlung des Gerichtskostenvorschusses an die Gerichtskasse. Der Streitwert bei Räumungsklagen beträgt eine Nettojahreskaltmiete ohne Nebenkosten. Sofern gleichzeitig die rückständige Miete eingeklagt wird, erhöht sich der Streitwert um die Forderung.

Auf Kläger- und Beklagtenseite sind sämtliche im Mietvertrag bezeichneten Personen (bei Ehepaaren jeder Ehepartner) namentlich zu bezeichnen. Im Haushalt der Eltern lebende Kinder sind nicht Mietvertragspartei.

Das Verfahren endet durch Urteil oder durch einen Räumungsvergleich, in dem sich der Mieter nach Vereinbarung zur Räumung verpflichtet (§ 794a ZPO).

5. Vollstreckungsschutzantrag des Mieters

Der Mieter kann auch noch nach dem Erlass des Räumungsurteils beim Vollstreckungsgericht eine Räumungsfrist beantragen, sofern die sofortige Räumung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien für den Mieter eine besondere persönliche Härte bedeuten würde. (Vollstreckungsschutz § 765a ZPO). Der Antrag ist spätestens 2 Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin bei Gericht zu stellen (§ 765a III ZPO).

Ob und inwieweit das Gericht die beantragte Räumungsfrist gewährt, ist seine Ermessensentscheidung. Es kann die Räumungsfrist von der künftig pünktlichen Mietzahlung abhängig machen.

6. Ablauf der Zwangsräumung

Der Gerichtsvollzieher ist verpflichtet, die Zwangsräumung für den Mieter schonend und kostengünstig durchzuführen. Dazu muss er die Räumung mindestens 3 Wochen vorher ankündigen (§ 180 II Geschäftsanweisung für GVZ). Nach §§ 758,885 ZPO hat der Gerichtsvollzieher den nicht freiwillig aus der Wohnung ausziehenden Mieter „aus dem Besitz zu setzen“ und den Vermieter „in den Besitz einzuweisen“.

Aufgrund des Räumungstitels ist der Gerichtsvollzieher berechtigt, sich auch gegen den Willen des Mieters Zugang zur Wohnung zu verschaffen (§ 758 II ZPO). Er braucht dazu keine weitere richterliche Androhung oder Anordnung mehr. Notfalls darf er Gewalt anwenden und polizeiliche Unterstützung hinzuziehen (§ 758 III ZPO). Vollstreckungen zur Nachtzeit oder an Sonn- oder Feiertagen erfordern eine eigenständige richterliche Anordnung.


Rechtstipp vom 19.09.2017
Aktualisiert am 14.02.2018
aus der Themenwelt Mietnomaden und Räumungsklage und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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