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Mietrecht – weitere Gründe für die Kündigung eines Mietvertrags

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Versteckte Kündigungsgründe

Die häufigsten Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung im Wohnraummietrecht wie Eigenbedarf oder Zahlungsverzug sind allgemein bekannt. Es gibt noch andere Sonderkündigungsmöglichkeiten, die an unterschiedlichen Stellen geregelt sind. Sie können sich auch aus dem Mietvertrag selbst ergeben:

1. Vertraglich festgesetzte Kündigungsgründe

Bei Wohnraum ist es gemäß § 569 (5) 2 BGB unzulässig, weitere fristlose Kündigungsgründe zu vereinbaren. Im Gewerberaummietrecht ist dies hingegen zulässig. Sinnvoll ist die Vereinbarung außerordentlicher Kündigungsrechte, wenn Regelverstöße sanktioniert werden sollen, die dem Vermieter besonders wichtig sind, die aber nach dem Gesetz nicht für eine fristlose Kündigung ausreichen.

2. Verweigerte Untervermietung

Verweigert der Vermieter dem Mieter grundlos oder willkürlich eine Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis gemäß § 540 BGB kündigen. Das gilt sowohl für Wohnraum wie für Gewerberaum. Dieser Kündigungsgrund kann vertraglich ausgeschlossen werden.

3. Fehlende Schriftform

Nur Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen gemäß § 550 BGB schriftlich geschlossen werden. Fehlt es an der Schriftform, kann der Mietvertrag von jeder Partei fristgerecht gekündigt werden. Das gilt auch, wenn nachträglich wesentliche Nebenabreden oder Erweiterungen vereinbart werden.

4. Modernisierungsmaßnahmen

Nur im Gewerberaummietrecht – Mieter kann vertraglich auf Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen verzichten. Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter gemäß § 555d (1) BGB grundsätzlich dulden. Er kann aber gemäß § 555e (1) BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt sowohl für Wohnraum als auch für Gewerberaum. Im Gewerberaummietrecht ist es aber zulässig, dass der Mieter vertraglich auf sein Sonderkündigungsrecht verzichtet.

5. Mieterhöhung

Nur für den Mietvertrag über Wohnraum besteht gemäß § 561 BGB nach verlangter Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierung die Möglichkeit der Kündigung. Der Mieter kann dann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Praktisch relevant ist das Recht zur Kündigung, wenn der Mietvertrag eine Mindestlaufzeit hat.

6. Werkmietwohnung

Wenn eine Wohnung als Werkmietwohnung überlassen wurde, so kann mit abgekürzten Fristen gekündigt werden. Gemäß § 576 (1) BGB kann der vermietende Arbeitgeber mit folgenden Fristen kündigen:

a) bei Wohnraummietverträgen von weniger als 10 Jahren spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn der Wohnraum für einen anderen Mitarbeiter benötigt wird;
b) spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf desselben Monats, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, und der Wohnraum aus dem gleichen Grund für einen anderen Mitarbeiter benötigt wird.

7. Einliegerwohnung

Eine Einliegerwohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen kann vom Vermieter gemäß § 573a BGB ohne besonderen Kündigungsgrund gekündigt werden, wobei eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist gilt.

8. Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung

Wird das Haus durch Zwangsversteigerung erworben, so ist der Ersteher berechtigt, den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Langfristige Verträge binden den Ersteigerer also nicht. Die Kündigung muss gemäß § 57a ZVG zum ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Das gilt sowohl für Gewerberaum als auch für Wohnraum. Bei Wohnraum muss allerdings ein Kündigungsgrund (berechtigtes Interesse des Vermieters wie Eigenbedarf usw.) gemäß § 573 BGB vorliegen.

9. Tod des Mieters

Besondere Kündigungsmöglichkeiten bestehen nach dem Tod des Mieters sowohl für den Vermieter wie auch für die Erben.

10. Widerrufsrecht

Denkbar ist auch der Widerruf des Mietvertrags, nämlich dann, wenn ein Fernabsatzvertrag oder ein Haustürgeschäft vorliegt. Hier hätte über ein Widerrufsrecht belehrt werden müssen. Ist dies unterblieben, beträgt die Widerrufsfrist ein Jahr plus zwei Wochen.

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            Rechtsanwalt Marco Rath Rechtsanwalt Marco Rath

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