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Mietvertrag: Fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit, Verstoß gegen Vertragspflichten
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Fristlose Kündigung, Grundtatbestand
1.
Der Grundtatbestand für die fristlose Kündigung ist die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Abmahnung ist grundsätzlich Voraussetzung für die fristlose Kündigung, wenn der Kündigungsgrund in einer Pflichtverletzung liegt.
Die Abmahnung kann durch eine angemessene Frist zur Abhilfe der Pflichtverletzung ersetzt werden.
Eine Fristsetzung oder Abmahnung ist in folgenden Fällen entbehrlich:
- Wenn die Maßnahme offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
- wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Umständen des Einzelfalls im Rahmen einer umfassenden beiderseitigen Interessenabwägung gerechtfertigt ist, oder
- wenn die Mietschulden so hoch sind, dass nur eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist.
Das Erfordernis, vor Ausspruch der Kündigung abzumahnen, kann bei der Wohnraummiete nicht durch Vertrag ausgeschlossen werden. Bei der Gewerberaummiete kann das Erfordernis jedenfalls formularmäßig nicht abbedungen werden.
2.
Rechtsgeschäftliche Voraussetzung der fristlosen Kündigung
Die fristlose Kündigung kann bereits vor Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen werden.
Bei der Wohnraummiete muss die fristlose Kündigung schriftlich erfolgen und sie muss begründet werden.
Vertragsverstöße wie Lärm, Belästigung von anderen Mietern oder ähnliches müssen nach Art und Weise sowie in zeitlicher Hinsicht präzise angegeben werden.
Eine fristlose Kündigung kann auch mit einer Frist ausgesprochen werden.
Fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit
1.
Es ist nicht ausreichend, dass das Mietverhältnis zerrüttet ist. Vielmehr muss eine umfassende Interessenabwägung ergeben, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.
2.
Kriterien der Unzumutbarkeit:
- Dauer und Verlauf des bisherigen Mietverhältnisses
- Objektives Gewicht der Störung
- Üblichkeit der Störung
- Wiederholungsgefahr
- Uneinsichtigkeit
- Auswirkung der Störung wie beispielsweise Schäden oder Nachahmungseffekte.
3.
Denkbare Rechtsverstöße des Mieters:
- Beleidigungen und Tätlichkeiten
- Sachbeschädigung und Vandalismus
- Straftaten.
4.
Denkbare Pflichtverletzungen des Mieters:
- Zweckwidrige Nutzung
- Unerlaubte bauliche Maßnahmen
- Unerlaubte Tierhaltung
- Unterlassene Schönheitsreparaturen
- Verstoß gegen Obhutspflichten
- Verstoß gegen Treuepflichten
- Rufschädigendes Verhalten.
5.
Wirtschaftliche Gründe:
- Bewirtschaftungsrisiko bei der Gewerberaummiete
- Leerstandsrisiko bei der Gewerberaummiete
- Vermögensverfall.
6.
Verletzung von Zahlungspflichten:
- Miete und Nebenkosten
- Nichtzahlung der Mietsicherheit (Kaution).
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