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Mietvertrag – Kündigung: Kündigungsschutz und Kündigungsgründe

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Übersicht

1. Der Kündigungsschutz gilt grundsätzlich für alle Mietverhältnisse über Wohnraum.

2. Mischmietverhältnisse (Wohn- und Gewerbemiete) unterliegen dem Kündigungsschutz, wenn das „Wohnen“ überwiegt.

Kündigungsgründe bei Kündigung des Vermieters

1. Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung

Beispiele: Beschädigungen, Verkommenlassen, übermäßige oder nicht artgerechte Tierhaltung, Cannabisanbau, der über den Eigenkonsum hinausgeht, unterlassener Schönheitsreparaturen, Strafanzeigen oder Beleidigungen gegenüber dem Vermieter, Zahlungsrückstände, Nichtzahlung der Kaution, und ähnliches.

2. Eigenbedarf

Die Grenzen des Eigenbedarfs sind erst überschritten

  • bei Vorhandensein einer Alternativwohnung, sofern nicht der Vermieter wichtige Gründe für die Herausgabe der Wohnung hat,
  • bei wesentlich überhöhtem Eigenbedarf,
  • bei mangelnder Eignung für das Vermieterinteresse.

3. Erhebliche Nachteile infolge Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung

Hierzu müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • der Vermieter hat die Absicht, das Mietobjekt anderweitig zu verwerten,
  • der Fortbestand des Mietverhältnisses steht dieser Verwertung entgegen,
  • die Verwertung ist angemessen, ihr liegen insbesondere vernünftige Erwägungen zu Grunde,
  • bei Hinderung der Verwertung würden hierdurch erhebliche Nachteile zulasten des Vermieters entstehen.

Widerspruch gegen die Kündigung und Sozialklausel

1. Der Mieter von Wohnraum kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Miet- verhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten In- teressen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
2. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
3. Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
4. Härtegründe können sein:

  • persönliche Gründe: Alter, Krankheit, lange Wohndauer
  • soziale Verhältnisse des Mieters: Beruf, Ausbildung, Kinder
  • Kündigungsfolgen: fehlende Ersatzwohnung, Vermeidung doppelten Umzugs innerhalb kurzer Zeit, Verlust von Investitionen

Rechtstipp vom 26.09.2016
aus der Themenwelt Eigenbedarfskündigung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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