Mietvertrag geprüft? – Auf diese Klauseln sollten Sie achten!

Schnee schippen, Treppenhaus reinigen oder Hof fegen – können solche Vorgaben im Mietvertrag festgelegt werden? Und wie verhält es sich mit dem Mietspiegel? Erfahren Sie hier, worauf Sie als Mieter vor der Unterschrift achten sollten.

Was muss im Mietvertrag stehen?

Die Regelungen zum sozialen Mieterschutz grenzen zwar die Gestaltungsfreiheit von Mietern und Vermietern beim Mietvertrag stark ein, es verbleibt aber trotzdem noch genügend Spielraum für einige Fallen im Mietvertrag, die Sie als Mieter kennen sollten. 

Viele Inhalte der Rechtsbeziehung von Mieter und Vermieter regelt daher nicht das Gesetz, sondern in aller erster Linie der geschlossene Mietvertrag. Vertragsklauseln aus dem Mietvertrag können dem Mieter also sowohl Kosten als auch Pflichten auferlegen. Das Mietrecht allein ist kein Auffangbecken für den sorglosen Mieter, sondern setzt Vermietern nur einen Rahmen, der einen Mindestschutz der Mieter gewährleistet. Deshalb sind viele Vereinbarungen im Mietvertrag rechtlich in Ordnung – auch wenn sie schlecht für den Mieter sind.  

Der Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Durch diesen Vertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache für die Dauer der Mietzeit zu gewähren. Im Gegenzug muss der Mieter dem Vermieter die vereinbarte Miete pünktlich zahlen. 

Diese beiden gesetzlichen Pflichten sind die Hauptpflichten des Mietvertrags. Der Vertrag sollte schriftlich geschlossen werden und muss zwingend mindestens folgende Informationen enthalten: 

• Vorname und Nachname des Mieters und Vermieters 

• Adresse der Immobilie inklusive der Wohnungslage bei einem Mehrparteienhaus (z. B. Erdgeschoss, 1. Stock etc.) 

• Höhe der Miete 

• Dauer des Mietverhältnisses 

Werden keine weiteren Absprachen vereinbart, gelten automatisch die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB, §§ 535 – 548).

Miethöhe, Mietpreisbremse & Kaution

Im Mietvertrag finden Sie Angaben zur sogenannten Kaltmiete bzw. Warmmiete. Um einschätzen zu können, ob der Mietpreis angemessen ist, sollten Sie sich den örtlichen Mietspiegel ansehen. Diesen finden Sie beispielsweise auf der Internetseite der Kommune.  

Gilt die Mietpreisbremse, sollten Sie genau prüfen, ob die Miethöhe nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Liegt die Miete darüber, können Sie den Vertrag unterschreiben, sollten dann allerdings zeitnah die Miethöhe schriftlich rügen und die Rüge am besten als Einschreiben versenden. Behauptet der Vermieter, für die Wohnung gelte die Mietpreisbremse nicht, können Sie eine Erklärung verlangen. Er muss dann beispielsweise den Mietvertrag des Vormieters vorlegen oder eine umfassende Sanierung nachweisen. 

Im Wohnraummietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter an den Vermieter eine Mietsicherheit leistet, umgangssprachlich auch Mietkaution genannt. Sie dient der Absicherung sämtlicher aus dem Mietverhältnis herrührender Forderungen des Vermieters. Der Vermieter darf nicht mehr als drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) als Sicherheit verlangen, und muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen (§ 551 BGB). 

Das Gesetz sieht vor, dass der Mieter die Miete zu Beginn des Monats, spätestens bis zum dritten Werktag zahlen muss (§ 556b Abs. 1 BGB). Die größten Fallen lauern bei den Mietkosten bei der Vereinbarung einer Staffelmiete und der Nebenkostenregelung. 

Mietvertrag und Nebenkosten: Vorauszahlung oder Pauschale

Nebenkosten oder Betriebskosten trägt grundsätzlich der Vermieter. Er kann diese Kosten aber auf den Mieter umlegen, vorausgesetzt der Mietvertrag enthält eine entsprechende Vereinbarung. Klauseln, die dem Mieter die Nebenkosten auferlegen, sind in deutschen Mietverträgen gang und gäbe. Damit der Vermieter nicht sämtliche Kosten seines Wohnungseigentums auf den Mieter abwälzt, listet die Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend fest, welche Kosten grundsätzlich im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden können. Welche Nebenkosten der Mieter zu zahlen hat, ergibt sich aber aus dem Wortlaut der entsprechenden Klausel. Diese kann auf § 2 der Betriebskostenverordnung verweisen oder aufzählen, welche Kosten, wie z. B. Wasser, Müll oder Steuern, der Mieter übernimmt.  

Die Nebenkostenvorauszahlung kann einen erheblichen Anteil an der Gesamtmiete ausmachen. Bei der Vorauszahlung trägt der Mieter lediglich die tatsächlich angefallenen Kosten. Es muss allerdings eine jährliche Nebenkostenabrechnung erfolgen, bei der geprüft wird, ob die Vorauszahlungen mit dem tatsächlichen Verbrauch übereinstimmen. Dadurch kann es zu einer Nachzahlung durch den Mieter oder zu einer Rückzahlung durch den Vermieter kommen. 

Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Nebenkostenpauschale, sind mit der Entrichtung eines monatlichen Betrags die Nebenkosten bezahlt. In diesem Fall ist eine spätere Abrechnung der tatsächlich angefallenen Nebenkosten unzulässig. Somit kann der Vermieter keine Nachforderung stellen, wenn die Pauschale nicht ausreicht.  

Aber Achtung: Auch eine solche Nebenkostenpauschale muss nicht unbedingt von Vorteil sein, denn wenn die tatsächlichen Nebenkosten geringer ausfallen, bekommt der Mieter keine Erstattung des zu viel bezahlten Betrags. 

Staffelmiete & Indexmiete: Im Mietvertrag vereinbarte Mieterhöhungen

In einem Mietvertrag kann der Vermieter durch eine Staffelmiete festlegen, wann und in welcher Höhe die Miete in Zukunft steigen wird (§ 557a BGB). Allerdings muss er dabei die Regelungen der Mietpreisbremse beachten, d. h. jede Erhöhung darf nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Liegt sie darüber, greift die Staffelmieterhöhung nicht, der Mieter kann sie zurückweisen. Der Vermieter darf die Miete darüber hinaus nicht erhöhen, auch dann nicht, wenn er das Haus oder die Wohnung modernisiert. 

Wirtschaftlich ist ein solche Regelung für den Mieter oft mit Nachteilen verbunden, denn durch die vertragliche Vereinbarung steigt dessen Miete auch dann, wenn sie im vergleichbaren Wohnraum stagniert oder fällt. Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete handelt es sich damit um bindende Mieterhöhungen, gegen die sich der Mieter kaum noch wehren kann. Mieter sollten deshalb genauestens prüfen, ob eine Staffelmiete für sie tatsächlich Sinn macht. 

Wurde vertraglich festgehalten, dass sich die Miete regelmäßig erhöht, spricht man von einer Indexmiete. Die Erhöhung ist an den amtlichen Verbraucherpreisindex gekoppelt, den das Statistische Bundesamt ermittelt (§ 557b BGB). Die Miete erhöht sich allerdings nicht wie bei der Staffelmiete automatisch: Der Vermieter muss vielmehr eine sogenannte Änderungsmitteilung schicken und mitteilen, ab wann die erhöhte Miete fällig ist. 

Kleinreparaturen & Schönheitsreparaturklausel

Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter die Mietwohnung nicht nur überlassen, sondern sie auch instand halten. Das heißt für Reparaturen in und an der Wohnung ist der Vermieter zuständig. Mit einer Kleinreparaturklausel kann der Vermieter den Mieter aber in einem bestimmten Umfang an den Kosten für die Instandhaltung oder Instandsetzung seiner Wohnung beteiligen. Die Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter dazu die Kosten für Reparaturen zu erstatten, die der Vermieter in Auftrag gegeben hat. Die Klausel des Mietvertrages betrifft die Bestandteile der Wohnung, die der Mieter besonders häufig nutzt, wie z. B. Türgriffe, Wasserhähne, Türschlösser oder undichte Fenster. Achten Sie darauf, dass vertraglich genau festgelegt ist, bis zu welcher Höhe pro Reparatur und im Jahr insgesamt Sie sich beteiligen müssen. Mieter und Vermieter sollten ebenfalls prüfen, ob die Klausel gemäß den Vorgaben des Deutschen Mieterbunds formuliert ist – andernfalls ist sie ungültig. 

Die Kosten für Schönheitsreparaturen müssen grundsätzlich vom Vermieter getragen werden. Er kann sie aber auf den Mieter umlegen. Das Streichen und/oder Tapezieren der Wohnung muss jedoch schriftlich festgehalten werden. Enthält Ihr Vertrag eine unwirksame Regelung, muss der Vermieter die gesamte Renovierung auf seine Kosten übernehmen. Sie sind dafür nicht mehr verantwortlich. Mieter, die renoviert haben, obwohl sie gar nicht mussten, können vom Vermieter die Auslagen zurückfordern. Dafür ist nach Auszug höchstens sechs Monate Zeit. 

Mängel bei Besichtigung oder Wohnungsübergabe

Wenn man als Mieter bei der Besichtigung oder der Wohnungsübergabe bzw. beim Einzug feststellt, dass die neue Mietwohnung nicht in Ordnung ist, also Mängel hat, dann sollte man darauf achten, dass man mit dem Vermieter möglichst vereinbart, dass er diese beseitigt. Achten Sie darauf, dass in einem Übergabeprotokoll bei Mietbeginn alle (offensichtlichen) Mängel festgehalten sind. 

Würde es sich um einen wesentlichen Mangel handeln (z. B. eine feuchte Wand), dann hätte der Vermieter, auch wenn solch ein Mangel bei der Wohnungsübergabe/Besichtigung erkennbar war, die Pflicht zur Mängelbeseitigung, und zwar auch dann, wenn im Mietvertrag geregelt wäre, dass der Vermieter anfängliche Mängel nicht beseitigen muss. Handelt es sich um einen verdeckten Mangel, z. B. das Auftreten von Schimmel, der vorher nicht fachgerecht beseitigt wurde, muss sich ebenfalls der Vermieter um diese Angelegenheit kümmern. 

Geduldete Mängel: Mietminderung möglich? 

Das Recht des Mieters auf Mietminderung ist bei sogenannten geduldeten Mängeln ausgeschlossen. In diesem Fall beschränkt nicht eine bestimmte Klausel im Mietvertrag die Rechte des Mieters, sondern ihr Fehlen. Mit Unterschrift des Mietvertrages akzeptiert der Mieter die Wohnung so, wie er sie gesehen hat. Werden offensichtliche Mängel wie ein Sprung am Fenster, eine zerkratzte Tür oder Schimmel an der Decke nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten und geregelt, dass der Vermieter diese zu beseitigen hat, hat der Mieter kein Minderungsrecht. Er kann dann nur noch Reparatur verlangen, muss aber die gesamte Miete entrichten. 

Hausordnung: Was der Vermieter vom Mieter erwarten darf

Grillen auf dem Balkon, Haustierverbot oder Gegenstände auf dem Gang – mit einer Hausordnung können Vermieter das Zusammenleben im Mietshaus regeln und bestimmte Pflichten vorgeben. So können bestimmte Tätigkeiten, wie die turnusmäßige Reinigung des Treppenhauses oder der Winterdienst, auf den Mieter übertragen werden. 

Folgende Punkte können in der Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrages sein kann, festgelegt werden: 

• Ruhezeiten 

• Nutzung der Gemeinschaftsräume 

• Regeln für weiteres Gemeinschaftseigentum (Garten, Grünflächen etc.) 

• Haussicherheit 

• Reinigungsaufgaben usw. 

Allerdings kann der Vermieter nicht alles vorschreiben, z. B. ist das Abstellen von Kinderwagen oder Rollatoren im Treppenhaus erlaubt. Auch Besuche, Musizieren oder das Wäschewaschen können nicht so einfach verboten werden. 

Kündigungsausschluss im Mietvertrag

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass sowohl Mieter als auch Vermieter beidseitig auf eine Kündigung für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren verzichten. Darauf sollten sich Mieter jedoch nur dann einlassen, wenn sie mit absoluter Sicherheit wissen, dass vor Ablauf des Vertrags kein Grund für einen erneuten Umzug besteht. Denn der Vermieter dürfte ohnehin nur dann ordentlich kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund – etwa Eigenbedarf – vorliegt. Der Mieter hingegen kann bei einem Vertrag ohne Kündigungsausschlussklausel generell immer mit einer Dreimonatsfrist kündigen. 

Was Sie sonst noch wissen müssen

Zwischenmiete

Um die Wohnung untervermieten zu können, benötigen Mieter die (schriftliche) Erlaubnis Ihres Vermieters (§ 540 BGB). Eine solche Erlaubnis kann bereits im Mietvertrag geklärt werden. Die meisten Mietverträge beinhalten jedoch einen Hinweis, dass die Genehmigung des Vermieters im Einzelfall eingeholt werden muss. 

Wohngemeinschaften

Sie wollen zusammen mit Ihrem Partner oder mit Freunden eine Wohnung mieten. Besprechen Sie, ob alle unterschreiben oder nur eine Person. Stehen alle Bewohner im Vertrag, können sie diese auch nur gemeinsam den Mietvertrag kündigen. Gerade bei WGs oder bei einer Trennung kann dies ungünstig sein, wenn nur einer ausziehen möchte. 

Tierhaltung 

Prüfen Sie genau, welche Regelungen in Ihrem Mietvertrag stehen oder sprechen Sie den Vermieter an, denn es kann großes Streitpotenzial bieten, wenn Sie sich irgendwann einen Hund oder eine Katze zulegen, obwohl dies ausdrücklich ohne vorherige Zustimmung des Vermieters ausdrücklich verboten ist. Kleintiere wie Meerschweinchen, Hamster, Fische oder kleine Vögel können ohne Rücksprache gehalten werden. 

Wohnungsgröße 

Die angegebene Wohnungsgröße in Quadratmeter dient oft als Bemessungsgrundlage für die Betriebskosten, die nicht vom Verbrauch abhängen. Ist Ihre Wohnung kleiner als angegeben, können Sie eventuell die Miete kürzen. Liegt die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent unter den Angaben im Vertrag, kann dies einen Mangel darstellen und einen Anspruch auf Mietminderung begründen. 

Einen Anspruch auf Minderung der Miete hat der Mieter aber nur, wenn die Wohnungsgröße im Mietvertrag verbindlich angegeben wurde. Nur dann entspricht die vom Vermieter überlassene Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand. Bei der Beschreibung der Wohnung müssen Mieter also darauf achten, dass die Angabe der Größe der Wohnung verbindlich ist. Nach dem BGH kann dafür auch eine ungefähre Angabe ausreichend sein, der Zusatz „diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“ genügt dagegen nicht. Bei einer derartigen Klausel hat der Mieter daher kein Minderungsrecht, wenn die Wohnung viel kleiner ausfällt, als im Vertrag steht. 

Zulässiger Gebrauch der Wohnung 

Diese Klausel beinhaltet z. B. die Regelung, dass eine gewerbliche Nutzung der Wohnung nicht erlaubt ist. Arbeiten Sie im Homeoffice? Auch dann sollten Sie vorab eine Genehmigung einholen.