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Mindestanforderungen der Nebenkostenabrechnung

Haben Mieter und Vermieter vereinbart, dass die Nebenkosten (Betriebskosten) einer Mietwohnung umgelegt werden sollen, muss der Vermieter jährlich entsprechend dem tatsächlichen Verbrauch (z.B. für Strom, Wasser, Gas) und der angefallenen Kosten (z.B. für den Hausmeister, die Müllabfuhr, Kabelfernsehen, Grundsteuern etc.) abrechnen. Obwohl dies üblich ist, gibt es auch die Möglichkeit, eine Pauschale für die Nebenkosten zu vereinbaren. Dann zählt nicht der individuelle Verbrauch, der Vermieter hat keinen Anspruch auf die Kosten, die die monatliche Pauschale überschreiten.

Oft ist die Vereinbarung im Mietvertrag unklar. Dies geht dann zu Lasten des Vermieters. Ist z.B. in einem (Standard-)Mietvertrag in dem Feld Vorauszahlung/Pauschale letzteres nicht durchgestrichen, gilt im Zweifel eine Pauschale als vereinbart. Der Mieter schuldet dann keine Nachzahlungen.

Ist hingegen vereinbart, dass der Mieter lediglich eine Vorauszahlung auf die voraussichtlich anfallenden Nebenkosten zahlen muss, der Vermieter also die Kosten der Wohnung auf den Mieter umlegen kann (z.B. durch eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung, BetrKV), muss jährlich abgerechnet werden. Dabei muss der Vermieter die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beachten. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 muss z.B. spätestens bis 31.12.2009 dem Mieter zugegangen sein. Ist diese Frist verstrichen, kann der Vermieter in aller Regel keine Nachzahlungen verlangen und muss möglicherweise sogar alle Vorauszahlungen zurück zahlen.

Die Abrechnungsfrist ist nur gewahrt, wenn die Nebenkostenabrechnung bestimmte Mindestanforderungen erfüllt. Die Gerichte haben hierfür eine „Faustformel“ aufgestellt. Danach muss eine Nebenabrechnung mindestens eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zu Grund gelegten Verteilerschlüssels (Umlagemaßstab), die Berechnung des Anteils des Vermieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthalten. Erfüllt eine Nebenkostenabrechnung dies Anforderungen nicht, wird sie nicht fällig und wahrt dadurch auch nicht die Frist des § 556 BGB.

Ist die Abrechnung zwar fälligkeitsbegründend, aber inhaltlich nicht richtig (z.B. weil der Umlagemaßstab falsch ist), kann sie vom Vermieter auch nach Ablauf der Frist des § 556 BGB korrigiert werden. Bis dahin schuldet der Mieter einen evtl. Nachforderungsbetrag nicht und kann sogar auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung klagen.

Wann eine Nebenkostenabrechnung „nur“ inhaltlich („materiell“) falsch ist und wann sogar nicht einmal formell ordnungsgemäß – also nicht einmal fälligkeitsbegründend – ist oft schwer zu beurteilen. Hier gibt es kaum noch überschaubare Rechtsprechung der Gerichte. Streit entsteht oft schon bei der Frage, welche Nebenkosten überhaupt umlagefähig sind. Dies gilt vor allem für Abrechnungspositionen, die nicht in der BetrKV stehen.

Bei Zweifeln, ob die Nebenkosten bezahlt werden müssen, weil die Abrechnung falsch oder zu hoch erscheint, sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden. Für den Vermieter kann eine falsche Abrechnung die fatale Konsequenz haben, dass durch eine unrichtige Abrechnung die Frist des § 556 BGB versäumt wird. Korrekturen sind dann nicht mehr möglich und der Mieter kann sogar sämtliche Vorauszahlungen des Jahres zurück verlangen. Aber auch für den Mieter enthält das Gesetz in § 556 eine Frist: Einwendungen müssen ebenfalls innerhalb eines Jahres nach Zugang der Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden.

 MAXIMILIAN KOCH

Rechtsanwalt, M.B.A.

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