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Modernisierungsmaßnahmen in der Mietwohnung – was muss geduldet werden?

Rechtstipp vom 15.03.2018
Rechtstipp vom 15.03.2018

Je länger ein Mietverhältnis dauert, desto mehr richtet sich der Mieter die Wohnung nach seinem Geschmack ein. Zumeist steigt der Wohlfühlfaktor mit der Mietdauer; obwohl man „nur“ zur Miete wohnt, fühlt man sich heimisch.

Da wirkt ein verändernder Einfluss von außen schnell störend. Ein solcher Einfluss besteht in besonderem Maße, wenn die Wohnung durch den Vermieter modernisiert wird. Doch was ist eine Modernisierungsmaßnahme überhaupt? Und was muss ein Mieter dulden? 

Was ist eine Modernisierungsmaßnahme?

Der Blick ins Gesetz hilft hier schnell weiter. Was eine Modernisierungsmaßnahme ist, bestimmt § 555 b BGB:

„Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.“

Dazu sieht das Gesetz in § 555 d Absatz 1 BGB vor, dass diese Maßnahmen grundsätzlich geduldet werden müssen. Diese Duldungspflicht umfasst, dass der Mieter die Modernisierungen nicht aktiv verhindern darf. Sie umfasst aber auch, dass der Mieter den Vermieter und seine Handwerker in die Wohnung lassen muss. Das gilt für die Ausführung der Arbeiten, aber auch schon für vorherige Begutachtungen und Planungen vor Ort.

Der Vermieter muss diese Maßnahmen spätestens 3 Monate vor Beginn schriftlich ankündigen und den Mieter mindestens auf die Art, den wesentlichen Umfang, die Dauer, den Beginn, die ggf. zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten hinweisen. Eine Ausnahme besteht nur, sofern es sich um eine unerhebliche Maßnahme bei allenfalls unerheblicher Mieterhöhung handelt. 

Die Möglichkeit eines Härtefalles

Doch natürlich kann nicht pauschal festgelegt werden, dass Modernisierungen hinzunehmen sind, ohne auch den jeweiligen Einzelfall zu betrachten. 

Aus diesem Grund gibt es für den Mieter die Möglichkeit, sich auf einen Härtefall zu berufen, welcher der Modernisierungsmaßnahme im konkreten Fall entgegengehalten werden kann. 

§ 555 d Absatz 2 Satz 1 BGB bestimmt:

„Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.“

Diese Regelung dient dem Interessenausgleich: Auf der einen Seite soll das Interesse des Vermieters an der Modernisierung seines Eigentums beachtet werden, auf der anderen Seite soll der Mieter davor geschützt werden, durch fortwährende Modernisierungen und damit gegebenenfalls verbundene Mieterhöhungen „aus der Wohnung modernisiert“ zu werden. 

Auf einen Härtefall muss sich der Mieter jedoch zeitig berufen: Sofern der Vermieter die Maßnahme früh genug und in der gesetzlich vorgeschriebenen Form angezeigt hat, so ist Eile geboten. Denn der Mieter muss die Gründe für einen Härtefall dem Vermieter in Textform bis spätestens zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. 

Ab wann kann ein Härtegrund eingewandt werden?

Ob ein Härtegrund angenommen werden kann, bedarf einer vertieften Betrachtung aller Umstände im jeweiligen Einzelfall. Auch für den Vermieter besteht die Verpflichtung, vor Ankündigung und Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die betroffenen Belange abzuwägen.

Grundsätzlich gilt: Je länger die geplanten Maßnahmen dauern sollen und je umfangreicher diese sind, desto eher kann ein Härtegrund angenommen werden. Die zu erwartende höhere Miete beispielsweise ist jedoch für einen Härtegrund, welcher die Modernisierungsmaßnahme selbst verhindern kann, nicht zu berücksichtigen. Hier kann jedoch eventuell gegenüber der folgenden Mieterhöhung selbst ein Härtegrund eingewandt werden, sodass diese – nach erfolgter Maßnahme – ausgeschlossen ist.

Für den Mieter stellen sich insbesondere folgende Fragen:

  • Hat mein Vermieter die Modernisierungsmaßnahme und/oder die Mieterhöhung ausreichend angekündigt?
  • Kann ich ein Härtegrund einwenden, sodass ich die Maßnahme nicht dulden muss? 
  • Und habe ich noch genügend Zeit, um einen Härtegrund einzuwenden? 

Für Vermieter ist insbesondere zu klären:

  • Habe ich alle Formalia für eine Modernisierungsmaßnahme und/oder Mieterhöhung gewahrt?
  • Habe ich die Belange aller Parteien ausreichend berücksichtigt? 
  • Ist der Härtegrund, den mein Mieter vorbringt, tatsächlich begründet? 

Gerne unterstütze ich Sie als Mieter sowie als Vermieter zu Fragen rund um Modernisierungsmaßnahmen. Hierzu berate und vertrete ich Sie auch bundesweit und freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme.

Nils Roreger, Rechtsanwalt, Koblenz


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