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Modernisierungsmieterhöhungen und Instandsetzungskosten

Rechtstipp vom 01.03.2018
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Modernisierungsmieterhöhungen sind häufig bereits formell unwirksam, aber auch inhaltlich fehlerhaft

Das Thema „Mieterhöhung wegen einer Modernisierung des Gebäudes oder der Wohnung“ betrifft sowohl Vermieter als auch Mieter. Für beide ist es wichtig zu wissen, ob bzw. dass das Erhöhungsschreiben richtig formuliert ist. 

Nach der derzeitigen Gesetzeslage ist es dem Vermieter erlaubt, nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude oder in der Mietwohnung die Kosten dafür zu 11 % pro Jahr auf die Miete umzulegen. Das Gesetz gibt dem Vermieter das Erhöhungsrecht, sobald er eine Modernisierung durchgeführt hat. Die alleinige Duldung der Modernisierungsmaßnahme durch den Mieter reicht für die Mieterhöhung aus, unabhängig von der Frage, ob der Mieter die Modernisierung wünschte.

Nach §§ 559 ff. BGB hat der Vermieter diese Mieterhöhung aber zu begründen und zu erläutern. Eine Modernisierungsmieterhöhung ohne oder mit einer nur unzureichenden Begründung bzw. Erläuterung ist unwirksam. Eine spätere Heilung ist nicht möglich. Ist die Erklärung fehlerhaft, ist sie vollständig zu erneuern. 

Zum Beispiel hat der Vermieter aus dem Umlagebetrag die Kosten herauszurechnen, die er für „miterledigte“ Instandsetzungen aufgewandt hat. 

Häufig ist es so, dass das Gebäude oder die Wohnung vor der Modernisierung bereits einen gewissen Instandsetzungsbedarf aufweist. Zum Beispiel kann es sein, dass die Fassade bereits Löcher und Risse aufweist oder der Putz abfällt. Wenn die Fassade dann gedämmt wird, hat der Vermieter die Arbeiten, die notwendig gewesen wären, um die Risse und Löcher zu beseitigen, aus den Modernisierungskosten herauszurechnen. Der Vermieter ist hierbei in gewissem Maße berechtigt ist, die fiktiven Instandsetzungskosten zu schätzen. Ebenso ist er berechtigt, diese Instandsetzungskosten prozentual anzugeben. So sieht es jedenfalls das Landgericht Berlin. Es soll zum Beispiel genügen, dass der Vermieter die Gesamtmodernisierungskosten für eine Fassadendämmung nennt und von diesen Kosten 20 % für Instandhaltungsarbeiten abzieht, wenn nach Augenschein das Verhältnis zwischen Instandsetzung und Modernisierung zutrifft. 

Andererseits soll die Erläuterungs- und Begründungspflicht nach dem Gesetz nicht vollständig entfallen. Wenn also das Verhältnis zwischen Modernisierungskosten und Instandsetzungsabzug nicht augenscheinlich einleuchtet, könnte der Vermieter verpflichtet sein zu begründen, unter welchen Aspekten er die Instandsetzungskosten prozentual ansetzt. Ist die Begründung und Erläuterung des Vermieters in diesem Fall nicht ausreichend, kann dies (ggf. teilweise) zur formellen Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen. Damit verschaffte sich der Mieter Zeit, denn der Vermieter müsste diese Modernisierungsmieterhöhung wiederholen. 

Soll inhaltlich gegen eine Modernisierungsmieterhöhung vorgegangen werden, so mutet die Rechtsprechung den Mietern zu, die Baurechnungen einzusehen und gegen überhöht erscheinende Abrechnungen konkret vorzugehen. Ein bloßes Anzweifeln der Kosten und der in Ansatz gebrachten Instandsetzungsabzüge reicht im Allgemeinen nicht aus. Bei der Einsicht der Rechnungen sind dann die Positionen herauszusuchen, die nicht mit der Modernisierung in Zusammenhang stehen. Weiter sind die Kosten herauszusuchen, die für eine Instandhaltung im Rahmen der Modernisierung aufgewendet wurden. Beide Kostenarten sind von den Modernisierungskosten abzuziehen. Dieser Abzug kann jedenfalls dazu führen, dass sich der Miet-Erhöhungsbetrag reduziert. In diesem Zusammenhang ist ein Augenmerk auf die sogenannten „Nebenkosten“ zu legen. Zum Beispiel können Gerüststandzeiten oder andere Baustelleneinrichtungen kostenmäßig ins Gewicht fallen. Manche davon werden nicht nur für die Modernisierung benötigt, sondern auch für weitere Arbeiten, die der Vermieter grade am Gebäude ausführt. Es stellt sich dann die Frage, inwiefern diese Kosten als Modernisierungskosten anzusehen sind. 

Eine Antwort auf die Frage, welche Kosten im Einzelfall als Modernisierungskosten umzulegen sind, kann nur eine spezielle Betrachtung der jeweiligen Modernisierungsabrechnung, am besten anhand der Belege bzw. einer Übersicht über die abgerechneten Kosten, geben. 

Ich berate sie hierzu gern.

Maya Rosenkranz – Rechtsanwältin


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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