Muster ohne Wert – die Schriftformklausel im Mietrecht

Sie ist gar nicht so selten, die Schriftformklausel – sogar in ihrer doppelten oder strengen Form. Dann vereinbaren die Parteien, dass Änderungen des Vertrages nur dann gelten sollen, wenn sie schriftlich fixiert sind, was insbesondere auch für die Aufhebung der Schriftform gelten soll. 

Wer sich darauf verlässt, ist – jedenfalls wenn er einen vorgefertigten Vertrag verwendet und damit unter die Regeln zu allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) fällt – verlassen. Es gilt nämlich grundsätzlich der Vorrang der Individualabrede – oder einfacher: Wenn sich die Parteien einig sind, (und man kann es später auch beweisen, dass sie es waren!) dann gilt, was die Parteien wollten; egal ob sie die Schriftform ändern wollten, sich dessen bewusst waren oder nicht.

Das hat jüngst der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat entschieden (Az.: XII ZR 69/16). 

Im Gewerberaummietrecht ist das besonders pikant. Wird hier die Schriftform nicht gewahrt, kann der Vertrag von jeder der beiden Seiten mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (6 Monate zum Quartal) gekündigt werden, was bei den dort zum Teil langfristigen Mietverträgen zu erheblichen Auswirkungen führen kann. Der BGH hat das Problem gesehen, aber der Auffassung eine Absage erteilt, eine derartige Klausel sei jedenfalls im Gewerberaummietrecht anzuerkennen. Es kann, so der BGH, letztlich dahinstehen, ob die Klausel wirksam sei oder nicht, da im AGB-Vertrag von Gesetzes wegen der Vorrang der Individualabrede gilt und deshalb anzuerkennen sei. 

Fazit:  Vorsicht vor leichthin vereinbarten Vertragsänderungen im Gewerberaummietrecht, sie können auch ein vorschnelles Vertragsende bedeuten!

RA Falk Gütter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de

Weitere Informationen, aktuelle Urteile und Termine sowie eine Anwaltsübersicht und unsere Serviceleistungen finden Sie im Internet unter www.dresdner-fachanwaelte.de