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Nachträgliche Einführung von externen Reinigungskosten in Betriebskostenabrechnung

  • 1 Minuten Lesezeit

Immer wieder kommt es dazu, dass durch den Vermieter ein Anspruch auf Erhöhung der Neben-/Betriebskosten und der damit verbundenen Vorauszahlungen geltend gemacht wird, weil neue Kostenpositionen eine Anpassung erfordern. Oftmals handelt sich es um Kosten der Haus- bzw. Treppenhausreinigung, welche ursprünglich durch die Mieter selber ausgeführt wurde, dann aber seitens des Vermieters an ein externes Unternehmen vergeben wurde und die damit verbundenen Kosten auf die Mieter umgelegt wurden.
Zunächst ist die mietvertragliche Regelung zu beachten, dass eine Umlage sämtlicher Nebenkosten nur nach ausdrücklicher und inhaltlich bestimmter Regelung auf den Mieter erfolgen kann. Andernfalls gilt der Grundsatz, dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und vom Vermieter zu tragen sind. Grundsätzlich hat der Vermieter bei entsprechender vertraglicher Grundlage nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die freie Wahl, durch rechtzeitige Erklärung vor Beginn der neuen Abrechnungsperiode von einer Ausführungsart (Reinigung durch Mieter) auf eine andere, wenn auch teurere zu wechseln (Hausreinigung durch externen Dienstleister). Eine einseitige Vertragsänderung liegt darin nicht, wenn die vertragliche Grundlage ein Wahlrecht des Vermieters vorsieht. Oftmals ist aber auch verbunden, dass eine Beschränkung des Wahlrechts des Vermieters im zugrunde zu legenden Mietvertrag vereinbart ist, dass die entstehenden Kosten nur zulässig sind, wenn sie zur Aufrechterhaltung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung notwendig sind. Insoweit steht dem Vermieter dann kein freies Ermessen zu, da die ordnungsgemäße Bewirtschaftung voraussetzt, dass die erbrachten Reinigungsleistungen der Mieter quantitativ und/oder qualitativ mangelhaft waren, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht mehr gewährleistet werden konnte. Die damit verbundene Beurteilung obliegt dem Einzelfall, wobei subjektive Qualitätsvorstellungen und Anforderungen des Vermieters nicht zu Grunde gelegt werden können. Es muss eine objektive Tatsachengrundlage dargelegt und bewiesen werden, sodass allgemein gehaltene und nach subjektiven Wertungen geprägte Beschreibungen (Verschmutzung, Beschwerden anderer Mieter) nicht ausreichend sind.

Gerne bin ich bei der Bewertung des Einzelfalles behilflich.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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