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Nachzahlung von Nebenkosten nicht geleistet: Kündigung möglich!

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist nach Maßgabe des § 543 BGB nur dann möglich, wenn ein wichtiger Grund für diese Kündigung vorliegt. Ein für den Vermieter in der Praxis besonders relevanter Grund ist es, wenn der Mieter die geforderte Miete nicht bezahlen kann oder bezahlen will. Insbesondere die Nichtzahlung von Nebenkosten stellt oftmals ein großes Ärgernis dar, da diese unmittelbar durch den Verbrauch des Mieters anfallen und der Vermieter hiermit regelmäßig in Vorleistung tritt. Dass auch Nebenkostennachzahlungen als Teil der Miete zu sehen sind, bestätigte das Landgericht Berlin mit Urteil vom 20.02.2015 (Az. 63 S 202/14). Dadurch wird dem Vermieter die Möglichkeit gegeben, bei großen Rückständen des Mieters außerordentlich fristlos zu kündigen, sofern die Rückstände sich auf das Zweifache der monatlichen Miete summieren.

In vorliegendem Fall zahlte der Mieter einer Wohnung auf die Nebenkostenabrechnung seines Vermieters den offenen Saldo trotz Aufforderung zur Zahlung unter Fristsetzung nicht. Die offene Nachforderung überstieg das Zweifache der monatlichen Miete. Einwände gegen die Abrechnung erhob der Mieter zunächst nicht. Hierauf kündigte der Vermieter wegen Nichtzahlung des Abrechnungssaldos. Nachdem der Mieter wiederum untätig blieb, kündigte der Vermieter erneut das bestehende Mietverhältnis und erhob nach fruchtlosem Verstreichen der Räumungsfrist Klage auf Räumung.

Nebenkostennachzahlungen sind Mietzahlungen

Der Mieter trug vor, Nebenkostennachzahlungen seien keine laufenden Zahlungen im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, so dass deren Nichtzahlung keine Kündigung tragen würde. Das Gericht gab jedoch vollumfänglich dem Vermieter Recht. Auch wenn Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen keine laufenden Zahlungen im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB seien, handle es sich dennoch um Mietzahlungen und damit um eine Hauptleistungspflicht des Mieters. Deren Nichtzahlung stelle eine Verletzung der dem Mieter obliegenden Vertragspflichten dar. Angesichts der Höhe des Rückstands, der den Betrag von zwei Monatsmieten deutlich überstieg und mehr als einen Monat andauerte, sei auch von einer Erheblichkeit der Pflichtverletzung auszugehen.

Änderung des Abrechnungsmaßstabes ist zulässig

Auch die Einwendung des Mieters, der Vermieter habe andere Abrechnungseinheiten als in den Vorjahren gebildet, so dass die Nebenkostenabrechnung, auf deren Nichtzahlung des Abrechnungssaldos sich die Kündigung stützt, wegen unzulässiger Änderung des Abrechnungsmaßstabs materiell rechtswidrig sei, überzeugte das Gericht nicht. Ob der Abrechnungsmaßstab der richtige sei, sei eine Frage der materiellen Richtigkeit. Hiergegen seien, gegebenenfalls nach Einsicht von Unterlagen, konkrete Einwendungen vorzutragen. Allein die Änderung des Maßstabs mache die Abrechnung nicht materiell falsch. Der Vermieter sei grundsätzlich nicht gehindert, Abrechnungseinheiten zu bilden. Einer besonderen Erläuterung bedürfe dies nicht (BGH, Urteil vom 14.02.2012 – VIII ZR 207/11). Der Umstand, dass früheren Abrechnungen eine größere Abrechnungseinheit zu Grunde gelegen habe, begründe keine rechtsverbindliche Vereinbarung dahin, dass die Vertragsparteien hieran in Zukunft verbindlich festhalten wollten. Soweit sich die neu gewählten Abrechnungseinheiten aus sich selbst heraus erklärten, reiche dies mangels weiteren konkreten Vortrags des Mieters aus.

Praxistipp: Nebenkostenabrechnung sofort prüfen und konkrete Einwendungen treffen

Der Mieter steht somit in der Pflicht, die Nebenkostenabrechnung unverzüglich nach Übersendung zu prüfen und hieraus gegen eine Nachforderung ergebende Einwendungen konkret vorzutragen. Untätigkeit des Mieters oder pauschale Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen und deren Nachforderung reichen zur Vermeidung von Weiterungen nicht aus, vielmehr kann hierin sehr schnell eine Verletzung der Hauptpflichten des Mieters und somit ein Grund für eine außerordentliche Kündigung liegen.

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            Thomas Blatt Rechtsanwaltsaktiengesellschaft Thomas Blatt Rechtsanwaltsaktiengesellschaft

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